나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510822 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 “인천동부초등학교” 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 동류형의 오피스텔 및 단독주택, 중. 소규모의 아파트 등이 주를 이루고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 생활편의시설, 각급학교 등이 소재하는 등 전반적인 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 11층 1102호로서,
외 벽 : 몰탈위 수성페인트 및 일부 인조석 마감.
창 호 : 하이샷시 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 승강기, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역.
기호 2~4 : 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510822 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 11층1102호

건물명: 동부센트리움

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2018년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

토지지분: 8.602㎡ (약 2.60평)

건물면적 (전용면적): 45.29㎡ (약 13.70평)

건물지분: 45.29㎡ (약 13.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 유사한 형태의 오피스텔과 단독주택, 중소규모 아파트 등이 혼재되어 있으며, 각종 근린생활시설, 편의시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권자는 우헌제이며, 이후 신유영에게 매매로 이전되었습니다.

주요 권리로는 김 임차인의 주택임차권(2018-12-17, 148,000,000원, 인수)과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025-07-17, 163,355,584원)이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

총 보증금 (최종 증액분 포함): 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-17

확정일자: 2018-12-17 (최초)

대항력: 있음

주의: 을구 1번의 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인에게 부담으로 작용합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기(2025-07-17)입니다.

이 권리보다 선순위인 김 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 만수동 일대는 주거용 오피스텔과 일반 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 인근 시설

인근에 인천동부초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인천동부초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 여부

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 인수 부담입니다.

총 보증금 160,000,000원 중 배당 순위에 따라 전액 또는 일부가 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

특히, 본건은 임차인의 차임이 0원이므로, 보증금 회수가 불가능할 경우 투자 금액에 상당한 손실을 초래할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서 상 건물 내부 현황 파악이 제한적이었던 점을 감안할 때, 실제 점유 상태 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

제공된 실거래가 정보는 본건과 면적이 상이한 물건(64.38㎡, 140,000,000원)으로, 직접적인 가격 비교 시 면적 차이를 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지

인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주거 및 상업 편의시설 접근성이 양호합니다.

7.2. 건물

2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

7.3. 시세 대비

감정가(1.2억원) 대비 현재 시세 및 실거래가를 면밀히 분석하여, 임차인 인수 부담을 제외한 순수 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 인천 남동구 만수동에 위치한 동부센트리움 오피스텔입니다.

입지 및 교통은 보통 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인(김 )이 존재하며, 이 임차인의 보증금 160,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

특히, 해당 임차인은 차임이 0원이므로 보증금 회수가 매우 중요합니다.

이러한 임차 보증금 인수 부담은 본 건의 실질적인 매수 가격 산정에 결정적인 요소이므로, 인수 금액을 명확히 파악하고 총 투자 비용을 계산하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

산정 기준:

인수되는 임차인 보증금(160,000,000원)은 총 지출 비용에 포함되지만, 본인이 직접 입찰하는 금액(입찰가)에서는 제외하고 산정합니다.

최근 실거래가 정보(64.38㎡, 140,000,000원)를 기준으로 환산한 본건 면적(45.29㎡)의 시장가는 약 98,550,000원 수준입니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

분석:

환산 시세(약 9,855만원)가 감정가(1.2억원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 거래된 물건의 면적이 더 넓거나, 시세 변동, 또는 특정 거래 조건에 따른 결과일 수 있습니다.

가장 큰 리스크인 1.6억원의 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 입찰가 결정은 매우 신중해야 합니다. 만약 입찰가로 1억원에 낙찰받더라도, 임차인 보증금 1.6억원을 인수하게 되면 총 지출액은 2.6억원이 됩니다. 이는 시장 가격 대비 과도한 지출이 될 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여, 본건의 실질적인 가치를 보수적으로 평가한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

이 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액이며, 실제 투자 시에는 이 금액 외에 인수되는 보증금까지 총 지출액으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.