나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509892 [1] 인천광역시 중구 무의동 521 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 무의동 소재 ""큰무리선착장"" 남측인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 근교 해안 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장등이 소재하나, 제반 대중교통 여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 현황 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(원추표면(공항고도제한높이 해발52.0m-107.0m, 경사도1/20))<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호 2025타경509892 (1)

소재지 인천광역시 중구 무의동 521

용도 전 (농경지)

감정가 159,512,000원

토지 면적 314.00㎡ (약 95평)

건물 면적 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상 토지 매각

경매 구분 부동산 임의 경매

1.2. 물건 특이사항

채권자 인OOOOOOOO

특이사항 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항 농지취득자격증명 제출 필수 (매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

특수물건정보 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 중구 무의동 소재 ""큰무리선착장"" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 해안 농경지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 직접적인 진출입은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 그러나 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다. 무의대교 개통으로 영종도와의 접근성이 향상되었으나, 도심과의 연계를 고려하면 개선의 여지가 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본 토지는 사다리형의 토지로서 현재 ""전"" (농경지)으로 이용 중에 있습니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

2.4. 도로 접합 상태

본건 토지의 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 요약

등기부등본에 따르면, 소유권은 1984년 6월 25일에 안구영님께 이전되었고, 이후 2003년 2월 7일에 이봉연님께, 최근 2025년 6월 30일에 안구안 외 4명에게 이전된 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 260,000,000원이며, 이는 인천축산업협동조합의 근저당권(2008년 5월 22일, 260,000,000원)에 기인합니다. 이 근저당권은 말소 기준 권리가 됩니다.

2008년 5월 23일 인천축산업협동조합 명의의 지상권 설정이 있었으나, 등기부상 말소되었습니다.

2025년 7월 17일 인천축산업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정 등기가 있었으며, 이 역시 말소되었습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 ""지상권개요""가 명시되어 있습니다. 이는 등기부상 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 실제로는 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 ""기타 참고사항""에 ""임대미상임""으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하거나 임대차 관계가 명확하지 않을 가능성이 있습니다. 금액이 미상이더라도 점유자가 있다면 법적 문제가 발생할 수 있으니, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 무의도에 위치한 농경지로서, 상업적 가치보다는 농업적 이용 또는 전원생활 공간으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 무의대교 개통으로 육지와의 접근성이 개선되면서 관광객 증가 추세가 있으나, 아직은 개발 초기 단계로 볼 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 편의 시설

무의도 내에도 기본적인 상업 시설과 편의 시설이 일부 존재하지만, 대규모 상권이나 생활 편의 시설은 영종도 또는 인천 시내에 비해 제한적입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

큰무리선착장이 인근에 있으며, 바다와 인접한 자연환경을 가지고 있습니다. 그러나 학교, 병원, 대형마트 등 필수 생활 기반 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다.

5.2. 교통망

무의대교를 통해 영종도와 연결되어 자동차 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 계약이 해제되고 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 공항 고도 제한

본 토지는 인천공항 고도 제한 구역 (장애물 제한표면구역, 해발 52.0m-107.0m)에 포함되어 있습니다. 이로 인해 건축물의 신축 또는 증축 시 높이에 대한 제한이 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

6.3. 지상권 인수 가능성

등기부상 말소된 지상권이 물건 명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재된 점은 중요한 리스크입니다. 이는 해당 지상권이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성을 시사하므로, 이에 대한 법률적 검토와 현장 조사를 통한 점유 여부 확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 개발 가능성에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 도로 및 주변 환경

남측으로 도로에 접해 있으나, 주변 개발 정도나 토지 이용 계획에 따라 도로 이용에 영향을 받을 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설 (폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반의 악취 관리 구역 및 소각장 관련 논의가 있으나, 본 물건의 특정 위치와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 무의동에 위치한 농경지로서, 낙찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 무의대교 개통으로 접근성이 개선되었으나, 인천공항 고도 제한 및 자연녹지 지역 등으로 인해 개발 행위에 제약이 따릅니다. 또한, 등기부상 말소된 지상권이 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 중요한 인수 가능 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 요구됩니다. 현재 상태로는 농지로서의 가치나 전원주택 부지로서의 활용 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 접근성 개선

무의대교 개통으로 영종도와의 접근성이 향상되어 섬 지역임에도 불구하고 육지 이동이 수월해졌습니다.

8.2. 자연환경

청정한 해안 및 자연 녹지 지역에 위치하여 전원생활 또는 주말 농장 등으로 활용하기에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

장기적으로 지역 개발 계획이나 공항 관련 규제 완화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 159,512,000원이며, 이는 314.00㎡ (약 95평) 기준 평당 약 1,679,073원 수준입니다.

제한적인 개발 가능성, 공항 고도 제한, 농지취득자격증명 필수 요건, 그리고 인수 가능성이 있는 지상권 리스크 등을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 127,600,000원 ~ 143,560,000원 범위입니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 추가 조사 결과, 그리고 현장 방문 시 파악되는 점유 관계 및 권리 인수 여부에 대한 판단을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.