나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2801 [1] 경기도 남양주시 별내동 1138-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별내IC"" 서측 근거리에 위치하고, 부근은 단독주택, 노변 근린생활시설 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

형태 및 이용상태

형상은 사다리형이고, 주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구)입니다.

제시목록 외의 물건

붙임 지적 및 건물개황도를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2021.04.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 위 징크판넬마감 3층 건으로
외벽: 돌붙임,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 난방설비등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

건물 3층 위에 제시외건물(다락)이 소재합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2801 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1138-5

용도: 다가구주택

토지면적: 253.00㎡ (약 76.53평)

토지지분: 253㎡

건물면적: 334.50㎡ (약 101.19평)

건물지분: 334.5㎡

건물 제시외면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021년 4월 13일

1.3. 감정가

감정가: 1,731,873,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별내IC"에서 서측으로 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 노변 근린생활시설 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리인 을1 근저당권(제이비우리캐피탈주식회사, 2021-05-24 접수, 840,000,000원)보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 961,147,215원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,291,147,215원입니다.

3.2. 임차인현황

총 5명의 임차인이 있으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 김도경: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-07-26, 배당신고 2025-08-06

* 이슬: 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 2023-02-07, 배당신고 2025-08-08

* 이현교: 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-05-08, 배당신고 2025-08-06

* 장재호: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-17, 확정 2021-08-25, 배당신고 2025-09-04

* 정중현: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-03-05, 배당신고 2025-10-01

3.3. 권리분석결과

일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물(다락)을 포함합니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변에 노변 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 별내택지지구 내에 포함되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

정확한 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 교육시설

구체적인 학군 정보는 제공되지 않았으나, 택지개발지구 내에 위치한 점을 감안할 때, 관련 교육 시설이 분포할 가능성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물

건물 3층 위에 제시외 건물(다락)이 소재합니다. 일괄매각 대상에 포함되므로, 해당 건물의 합법성 및 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

임대 관계는 미상으로 파악되나, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다가구주택으로, 별내IC 인근의 택지개발지구 내에 위치하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리합니다. 다만, 제시외 건물 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이는 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 별내택지지구 내 위치하여 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

* 2021년에 사용승인된 신축급 다가구주택으로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 1,731,873,000원을 참고하여, 향후 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정은 전문적인 컨설팅을 통해 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.