나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72028 [1] 경기도 구리시 수택동 610-1 나래아파트 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구라시 수택동 소재 ""수택2동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 소규모의 공동주택(아파트, 다세대 등), 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.
본건 건물의 사용승인일은 1999.02.08일임.

이용상태

아파트 단위세대(거실, 주방/식당, 방3, 욕실겸화장실1, 발코니, 보일러실, 현관 등)으로
이용중임.(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
※ 본건 ""호별배치도 및 내부구조도""는 이해를 돕기 위하여 ""건축물현황도""를
기준으로 도시하였는 바 실제와는 다소 차이가 있을 수 있음에 유의하시기 바람.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기,소방설비 및 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측에 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2023-07-14)<도시 및
주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3
제2호))<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72028 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 610-1 나래아파트 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 416,000,000원

토지면적: 18.30㎡ (약 5.53평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

특이사항: 정비구역

이용상태: 아파트 단위세대(거실, 주방/식당, 방3, 욕실겸화장실1, 발코니, 보일러실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택2동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택(아파트, 다세대 등), 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

접근성: 본건 건물은 북측 및 서측에 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 본건의 말소기준권리는 2016년 8월 31일자 우리은행 근저당권(101,200,000원)입니다.

* 이후 등기된 권리(우리은행 근저당권, 안미옥 외 1명의 가압류, 안미옥의 강제경매)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 306,109,470원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 '지상권개요'에 대한 내용이 비어있으나, 통상적인 아파트 경매에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 남는 경우는 드뭅니다. (현장 확인 및 추가 조사 필요)

임차인 현황:

* 현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* (주의) 금액이 미상이라도 보증금 등 상세 내역이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 수택동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

개발 잠재력: 본건이 '정비구역'으로 지정되어 있어(2023-07-14), 향후 재개발 또는 리모델링 사업 추진 시 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로, 1999년 2월 8일에 사용승인되었습니다.

내부 구성: 거실, 주방/식당, 방 3개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

설비: 승강기, 위생, 급배수, 난방, 전기, 소방 설비 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

세대 구성: 나래아파트는 총 18세대로 이루어져 있습니다.

건축 연면적: 건물의 총 연면적은 1364.94㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본건은 '정비구역'으로 지정되어 있으며, 이는 향후 재개발 등의 도시계획 변경에 따라 건축물의 이용이나 가치에 변동이 있을 수 있습니다. 특히, 해당 지역은 대규모 재개발 사업(약 7,000세대 규모)이 추진 중이거나 확정되어, 사업 진행 상황 및 결과에 따라 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획법규에 의한 제한을 받고 있습니다.

* 제3종일반주거지역의 법정 건폐율은 50% 이하, 용적률은 280% 이하입니다.

* 비행안전구역 및 준보전산지 지정은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

임대차 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 필수 포함)

주변 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오 시설이나 환경을 저해하는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 나래아파트 301호입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 특히 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 대규모 재개발 사업 추진 시 높은 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상이고, 다양한 도시계획법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 계획을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대: 해당 지역은 대규모 재개발 사업이 추진 중이거나 확정되어 있어, 향후 도시 환경 개선 및 신축 아파트 단지 조성 시 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간편합니다.

실거주 및 임대 수익 목적 적합: 비교적 양호한 주거 환경과 생활 편의성을 갖추고 있어 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익 확보를 위한 투자도 고려할 수 있습니다.

최근 시세 반영: 유사 면적대의 아파트 시세는 약 4억 1천만 원 ~ 4억 3천만 원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가(4억 1,600만 원)와 비교 시, 시세 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 통한 추가 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 416,000,000원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주변 유사 면적 아파트의 최근 시세는 약 4억 1천만 원 ~ 4억 3천만 원 수준으로 파악됩니다.

또한, 정비구역 지정으로 인한 대규모 재개발 호재를 고려할 때, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 시세 및 개발 호재를 반영한 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.