나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72027 [1] 경기도 구리시 수택동 471-1 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재'구리초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 빌라, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건 북동측 인근에 버스정류장과 북측 근거리에 구리역(8호선, 경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 건물내 제4층 제410호(사용승인일:1988.05.30)
외벽: 몰탈위 페인트마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장 등 설비 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 주변으로 포장도로가 소재하고, 북측 인근에 6번국도와 북동측 근거리에 수도권제1순환고속도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 공원(2023-07-14), 소로2류(폭 8m~10m)(2023.07.14)(접합), 주차장(2023-07-14), 가축사육제한구역, 정비구역(2023.07.14), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제2호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
-

물건 비고

재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72027 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 471-1 4층410호 (도로명: 경기도 구리시 원수택로52번길 15, 4층 410호)

용도: 아파트

감정가: 330,000,000원

토지 면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

건물 면적: 43.24㎡ (약 13.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신진연 (강제경매 개시권자)

건축물 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 410호 (1988년 5월 30일 사용승인)

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 등.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 '구리초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 빌라, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황

북동측 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로는 구리역(8호선, 경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 단지 주변으로 포장도로가 잘 되어 있으며, 인근에 6번 국도 및 수도권제1순환고속도로가 있어 차량을 이용한 외부 접근성도 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2024년 2월 15일 우리은행 근저당권 (198,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 현재 진행 중인 강제경매(권리자: 신진연, 채권금액: 85,721,415원) 또한 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

임차인 우명호: 전입일자 2017년 5월 1일, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 잠재적인 갈등 요소가 될 수 있으므로, 철저한 권리관계 확인 및 명도 계획 수립이 필요합니다. (주의: 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인의 점유는 명도 협의가 필요할 수 있습니다.)

임차인 송영구: 전입일자 2024년 2월 26일, 대항력 없음. 보증금 150,000,000원. 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 기타 권리

집합건물 등기부상 소유권 이전이 다수 확인됩니다. 말소기준권리인 근저당권 설정일(2024.02.15)보다 선순위인 권리(예: 우명호 임차인의 대항력)만 인수되며, 후순위 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건이 위치한 수택동 일대는 아파트 단지와 빌라, 다세대주택 등 주거 시설이 밀집해 있습니다. 이에 따라 기본적인 생필품 구매, 식사 등을 해결할 수 있는 마트, 편의점, 식당, 학원 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 편의성은 높습니다.

* 잠재적 상권 가치

구리역이 인근에 위치하고 있어 교통 여건이 양호하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 하지만 전반적으로는 배후 주거 수요에 기반한 안정적인 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

구리초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 중학교 및 고등학교 또한 접근 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설

단지 주변으로 병원, 은행, 관공서, 쇼핑 시설 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 자연 환경

토지이용계획상 '공원'으로 지정된 구역이 인접해 있으나, 구체적인 규모 및 직접적인 접근성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

임차인 우명호는 전입일자가 2017년 5월 1일로 대항력이 있으며, 보증금은 0원으로 신고되었습니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 점유를 둘러싼 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 재매각 물건

본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이전 입찰에서 유찰된 원인(예: 명도 부담, 권리관계 복잡성 등)이 있을 수 있으므로, 더욱 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 특별히 높게 책정되어 있어 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 재개발 정비사업구역 관련 불확실성

본 건은 '수택2동 재개발정비사업구역' 내에 위치하고 있습니다. 이로 인해 낙찰자(매수인)의 단독 조합원 지위 확보나 신규 주택 분양 신청권 등이 제한될 수 있습니다. 정확한 조합원 자격 유무 및 향후 발생할 수 있는 권리 관계의 변동 가능성에 대해서는 반드시 입찰자 본인의 책임 하에 관할 관청 및 해당 재개발조합에 직접 확인해야 합니다. 이는 향후 재개발 진행 시 추가적인 부담이나 권리 행사 제한으로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

* 건축 연식

건축 사용승인일이 1988년 5월 30일로, 30년 이상 경과한 노후 건물입니다. 향후 건물 유지보수 및 보수 관련 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성

본건 소재지 주변을 지도상으로 예비 조사한 결과, 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 징후는 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시의 중심 생활권에 위치하며, 구리역과 같은 대중교통 접근성이 양호한 아파트입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 재개발 정비사업구역 내에 위치하여 조합원 지위 및 분양 신청권에 대한 불확실성이 존재한다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 있다는 점 등 권리관계 및 사업 진행 관련 리스크 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 구리역 역세권에 인접한 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 개발 잠재력: 재개발 사업이 성공적으로 진행될 경우, 신축 아파트 이전 등을 통한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합성: 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 실거주 목적으로도 적합하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 비용 및 기간 추산

* 재개발 사업 관련 예상되는 추가 부담금 또는 권리 제한 사항

* 건축물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용

* 재매각 물건으로서의 특수성 및 입찰 경쟁률

정확한 시세 조사, 권리 분석, 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 및 제반 비용(명도비, 세금, 수리비 등)을 모두 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 위 고려사항을 바탕으로 입찰자 본인이 직접 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.