나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71992 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0095호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 중ㆍ소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내
1층 알01-0095호로서,
외 벽 : 복합판넬 및 페어글라스 등 마감.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 및 개별인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공장(지원시설-근린생활시설)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 엑스컬레이터, 승강기설비 및
시스템방식에 의한 냉ㆍ난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 등의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류
(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경
보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지
관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 현황상 표시는 '한끼국밥'임
2. 영업을 위한 인테리어 설비 등은 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71992 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0095호

용도: 근린상가

감정가: 금1,403,000,000원

토지면적: 19.29㎡ (약 5.83평)

건물면적: 73.63㎡ (약 22.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 등OOOOOOO

특이사항:

* 현황 표시는 '한끼국밥'임.

* 영업을 위한 인테리어 설비 등은 평가에서 제외됨.

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 중소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조 및 상태:

* 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 10층 건물 내 1층 알01-0095호입니다.

* 외벽은 복합판넬 및 페어글라스로 마감되었으며, 내벽은 모르타르 위 페인팅 및 개별 인테리어로 마감되었습니다.

* 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 현황:

* 인접 필지 대비 등고 평탄한 대체로 사다리형의 토지입니다.

* 현재 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 외곽은 공도와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주시 다산지금 공공주택지구)입니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리는 2024년 07월 25일 접수된 등촌동새마을금고의 근저당권(금1,128,000,000원)입니다.

* 이 정보에 따르면, 말소기준권리 이후 설정된 소유권 이전, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,721,280,558원입니다.

인수되는 권리:

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 현대테라타워 DIMC는 대규모 지식산업센터로서, 해당 상가는 센터 내 상주 인구를 주요 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 일반 근린 상권으로서의 배후 수요도 존재합니다.

* 현재 '한끼국밥'으로 영업 중인 것으로 파악되며, 이는 지역 주민 및 종사자들의 식사 수요를 충족시키는 업종입니다.

* 복합적인 지역 특성으로 인해 다양한 업종의 혼재가 가능하며, 경쟁 환경은 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "다산한강초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제 또는 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 평가 제외 항목: 영업을 위한 인테리어 설비 등이 감정평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 해당 설비의 활용 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리 설정 여부 및 그 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 복합 지역의 특성: 아파트, 공장, 상가 등이 혼재된 지역 특성상, 특정 업종 운영 시 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 법적 제한사항(예: 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하므로, 향후 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워 DIMC 1층에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 대형 지식산업센터 내 상가로서 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있으며, 현재 '한끼국밥'으로 영업 중인 것으로 파악됩니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하지만, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대 관계 미상, 평가 제외된 인테리어 설비, 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가라는 점과 현대테라타워 DIMC라는 신축 상가의 잠재력.

* 다산동 신도시 개발 지역 내 상업 시설로서 향후 가치 상승 기대.

* 센터 내 종사자 및 인근 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출 가능성.

* 적극적인 상권 활성화 정책이 추진되는 지역 특성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 금1,403,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 상기 명시된 잠재적 리스크 요인(임대차 미상, 평가 제외 인테리어, 소멸되지 않는 권리 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 신축 상가의 경우, 공실률과 시장 상황을 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 금1,122,400,000원 ~ 금1,262,700,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고드립니다.

* (참고: 본 입찰가 산정은 과거 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 상태 및 권리관계에 대한 추가 확인을 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.