나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2795 [1] 경기도 남양주시 평내동 564 평내화성파크힐즈 1704동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""장내초등학교"" 동쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 16층 중 11층 1103호로서
사용승인일;2004.11.12
외벽;시멘트 몰탈 위 페인트마감 등
내벽:벽지도배, 타일붙임 등
창호;프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 인접지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외에 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류 (폭20m-25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주 교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(장내초등 학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2795 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 564 평내화성파크힐즈 1704동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 409,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2004년 11월 12일

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 제공된 정보에 따르면, 84.97㎡가 전용면적으로 확인되며, 별도의 분양면적 정보는 명시되지 않았습니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 집합건물 요약

* 총괄표제부:

* 대지면적: 17,099㎡

* 연면적: 46,331.72㎡

* 총 주차대수: 442대

* 총 세대수: 335세대

* 표제부 (1704동):

* 총 층수: 16층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층호: 11층 1103호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 동쪽 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 잘 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발계획

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형에 유사한 토지로, 인접지와 등고 평탄하게 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 및 외곽으로 포장도로가 잘 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(장내중, 장내초, 평내고), 절대보호구역(장내초), 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사화성기술투자 (2004.12.14)

* 소유권이전: 노복순 (2005.05.04)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2014.06.05, 124,190,000원)

* 말소내역: 후순위 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 말소되었습니다.

* 경매개시결정: 국민은행 임의경매 (2025.07.17, 127,362,654원)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 522,302,121원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 평내택지지구 내 대규모 아파트 단지에 속해 있으며, 주변 역시 주거지역 및 교육시설 등으로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 평내화성파크힐즈

* 총 세대수: 328세대 (총괄표제부상 335세대)

* 총 동수: 5동

* 준공연도: 2004년

* 최고층: 16층 (본동 1704동 기준)

* 관리사무소 연락처: 031-511-8081

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차 대수는 442대로, 세대당 약 1.34대의 주차가 가능합니다.

5.4. 교육시설

인근에 장내초등학교, 장내중학교, 평내고등학교가 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 본 건의 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우 대항력 유무와 상관없이 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

2004년 준공된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 내부 수리 및 외부 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 환경 규제

토지이용계획상 "배출시설설치제한지역"으로 명시되어 있으나, 지도 검색 결과 주변에 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 관련 법규 준수 여부 및 향후 개발 가능성 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 평내화성파크힐즈 아파트로, 양호한 주거 환경과 교육, 교통 인프라를 갖추고 있습니다. 2004년식으로 건물 연식이 있으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 정보 미상 등 권리 분석에 대한 세밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 평내택지지구 내 입지로, 주거지로서의 안정성이 높습니다.

* 우수한 교육 접근성: 초, 중, 고등학교가 인접하여 학군이 우수합니다.

* 실거래가 대비 시세차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 저가 취득 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통망: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 9일: 380,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 17일: 365,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 9일: 385,000,000원 (14층)

* 최근 거래가 평균: 약 376,666,667원

* 감정가: 409,000,000원

* 분석 의견: 최근 실거래가는 365,000,000원에서 385,000,000원 사이로, 이는 감정가 409,000,000원보다 낮은 수준입니다. 본 건은 11층으로 중간층에 해당하므로, 최근 거래된 9층 및 14층의 시세와 유사하거나 약간 더 높은 수준으로 평가하는 것이 합리적입니다. 감정가가 현재 시장가보다 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 최근 실거래가를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

* 예상 입찰가: 390,000,000원

* 본 예상 입찰가는 최근 최고 실거래가(385,000,000원)를 약간 상회하는 금액으로, 낙찰 가능성을 높이고자 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 95.35% 수준입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.