나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72020 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 48 삼익파크힐스아파트 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""화도초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변
지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 근교지역으로 제반 주거환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근의 지방도변에 시내외버스 다수 운행되고 있으므
로 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평슬라브지붕 15층 건내 5층 504호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창 호: 새시 유리 이중창호.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 개설된 정문을 통하여 외부도로와 연결되어 있으며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거
지역, 성장관리계획구역(주거형), 지구단위계획구역(묵현지구), 중로3류(폭 12m~15m)(국지
도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(화도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(첫단추
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전
특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72020 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 48 삼익파크힐스아파트 102동 5층504호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 15층 중 5층

면적:

토지면적: 82.97㎡ (약 25.1평)

건물면적 (전용면적): 134.94㎡ (약 40.8평)

건물면적 (추정 분양면적): 약 156㎡ (약 47.2평)

감정가: 322,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

주요 특이사항: 중복사건, 유동화물건

건축물 정보:

아파트명: 삼익파크힐스

사용승인일: 2003년 1월 7일

총 동수: 6개동

총 세대수: 422세대

총 주차대수: 490대 (결과 참고)

1.2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "화도초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 근교 지역으로 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다. (결과, 참고)

교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 서측 인근 지방도변에 다수의 시내외버스가 운행되어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로: 남서측으로 개설된 단지 정문을 통해 외부 도로와 연결됩니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 현대캐피탈주식회사 근저당 (접수일자: 2021-06-08)

매각으로 소멸될 권리:

* 현대캐피탈주식회사 근저당 (2021-06-08)

* 페퍼저축은행 근저당 (2021-12-24)

* 삼성카드 가압류 (2024-10-11)

* 중소기업은행 가압류 (2024-10-24)

* 전문건설공제조합 가압류 (2025-02-27)

* 페퍼저축은행 임의경매 (2025-07-17, 본건 사건)

* 현대캐피탈 임의경매 (2025-08-28)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (관련 상세 정보는 명확하지 않아, 인수 여부 확인 필수)

등기부채권 총액: 1,018,780,113원 (상기 소멸될 권리들을 제외한 인수되는 채권은 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

교육: 단지 북서측 인근에 화도초등학교가 위치하며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 시내외버스 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내외 접근성이 좋습니다.

주차: 단지 내 총 490대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (결과 참고)

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건: 경매 절차 진행 중 변동 가능성이 있으므로 관련 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 존재 여부 및 그에 따른 인수 가능성을 반드시 확인해야 하며, 이는 추가적인 재산상 부담이 될 수 있습니다.

임대관계 미상: 점유자와의 관계, 보증금 및 월세 여부에 대한 불확실성이 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 기간을 발생시킬 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역과 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 여러 규제가 존재하여 향후 개발이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다. (결과 참고)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 소재한 삼익파크힐스 아파트 102동 504호로, 비교적 무난한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권의 유무 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주요 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 대비가 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

실거주 목적: 방 4개, 거실, 주방 등으로 구성된 넓은 전용면적(134.94㎡)으로, 다자녀 가구 등 가족 단위의 실거주에 적합합니다.

시세차익 및 가치 상승 잠재력: 지역 내 인프라 개선 및 신규 개발 계획 등에 따른 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. (결과 참고 - 부동산 지인 점수: 교통 42점(매우유의), 생활 51점(유의), 총점 73점(좋음))

최근 실거래가 반영: 제공된 최신 실거래가 데이터를 기반으로 시세 분석 및 투자 기회 탐색이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

감정가: 322,000,000원

최근 유사 면적(134.94㎡) 실거래가 (2026년 5월 31일): 310,000,000원

최근 소형 면적(84.96㎡) 실거래가 (2026년 6월 2일): 240,000,000원

최근 소형 면적(84.96㎡) 실거래가 (2026년 7월 9일): 227,000,000원

종합 의견: 본 건은 감정가(3.22억) 대비 가장 최근의 동일 면적 실거래가(3.1억)가 약 96% 수준으로 형성되어 있습니다. 다만, 최근 소형 면적 실거래가의 하락 추세가 관찰되며, '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 및 '임대관계 미상'과 같은 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 대비 약 87% ~ 93% 수준을 고려하여, 310,000,000원의 최근 실거래가보다 낮은 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

주의사항:

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 권리 관계 확정 여부, 명도 난이도, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 모든 정보를 재확인하시기 바랍니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 인수 여부를 반드시 최종 확인하십시오.

임대 관계 미상에 따른 명도 비용 및 기간 증가 가능성을 반드시 고려하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.