나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2788 [1] 경기도 남양주시 호평동 615 호평마을신명스카이뷰하트 1401동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""판곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 근린생할시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 소재하는 등 제반
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경춘선 '평내호평역'이 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 19층 중 10층 1002호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하
주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 왕복2~4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)
(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(판곡고등
학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구(호평지구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2788 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 남양주시 호평동 615 호평마을신명스카이뷰하트 1401동 10층 1002호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 525,000,000원

토지 면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

건물 면적: 85.00㎡ (약 25.72평)

1.4. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

특수 물건 정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동에 소재한 판곡초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 경춘선 평내호평역이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 보존, 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 사항이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(권리금액: 392,700,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 기록된 권리들 중 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(을구 및 일부 갑구 권리)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 26일

대항력: 없음

3.5. 권리 분석 종합

본건은 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 양 은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의 이용이 용이합니다.

* 주변 교육시설: 판곡초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통망: 경춘선 평내호평역을 이용할 수 있으며, 단지 인근 도로망도 잘 정비되어 있어 교통이 편리합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보: 호평마을신명스카이뷰하트

* 주소: 경기도 남양주시 호평동 615

* 사용승인일: 2006년 6월 2일

* 총 세대수: 399세대 (7개동)

* 최고층: 19층

* 주차 대수: 총 568대 (지하 448대, 지상 120대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 녹지/휴식공간: 단지 내 어린이놀이터 및 휴게시설이 마련되어 있으며, 주변 공원 및 녹지 공간 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 아파트 단지에 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 시세가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 아파트(85㎡)로, 판곡초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 대단지 아파트로서 주거 환경이 안정적입니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확한 것이 장점입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 이를 제외하고는 일반적인 경매 물건과 유사하게 진행될 것으로 예상됩니다. 최근 매매 시세를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 초등학교와 인접하고, 평내호평역 이용이 편리한 역세권 대단지 아파트입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 생활 환경: 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부하여 실수요자에게 인기가 높은 지역입니다.

* 잠재적 가치: 지역 내 꾸준한 수요를 바탕으로 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 525,000,000원

최근 매매 사례 분석 (85㎡ 전용면적 기준):

* 2026년 04월 15일: 50,000만원 (19층)

* 2026년 06월 11일: 43,900만원 (8층)

최근 전월세 사례 분석 (85㎡ 전용면적 기준):

* 2026년 01월 31일: 보증금 5,000만원, 월세 160만원 (11층)

* 2026년 06월 30일: 보증금 5,000만원, 월세 165만원 (4층)

본건은 10층에 위치하며, 감정가는 525,000,000원입니다. 최근 85㎡ 면적의 매매가는 43,900만원에서 50,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 감정가가 최근 최고가보다 높게 책정된 점을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 낙찰가율을 고려할 때, 최근 매매가 하단(43,900만원)의 80% 수준인 42,000만원대부터 고려해볼 수 있습니다. 반면, 10층이라는 층수와 지역 내 선호도를 고려하여 최근 매매가 상단(50,000만원)을 기준으로 46,000만원 ~ 48,000만원 수준까지도 접근 가능성이 있습니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.