나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2771 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-3 천마주택 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""천마중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대, 연립)과 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건가지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제1층 제103호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택(방3, 욕실1, 주방, 발코니 등)으로 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부도로을 통해 북측 도로(노폭 약 4m 내외)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

▶ 584-3번지, 584-21번지 : 도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)<수도법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2771 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-3 천마주택 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 113,000,000원

1.3. 토지 및 건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 48.70㎡ (약 14.7평)

건물면적: 59.40㎡ (약 18.0평)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제1층 제103호

건축물 표제부상 주요 용도는 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 경매 대상 물건은 연립주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대, 연립)과 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(584-3번지, 584-21번지)는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 규제 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전(1996-06-28) 후 국민은행 근저당권(총 52,000,000원)이 설정되었으나, 말소기준권리인 임의경매개시결정(2025-07-21, 채권액 21,394,944원) 이전의 모든 권리는 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-27

확정일자: 2017-07-05

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

비고: 확정일자가 전입일자보다 빠르나, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-27

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없고 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않음. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

주변 유사 물건(연립주택, 다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 5월 거래된 화성아트빌(연립, 76.77㎡)은 120,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 1,563,000원에 해당함.

2026년 5월 거래된 신강남하이츠(다세대, 69.12㎡)는 154,600,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 2,237,000원에 해당함.

2026년 5월 거래된 대영그린빌(다세대, 45.32㎡)은 115,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 2,537,000원에 해당함.

본건의 감정가 113,000,000원(59.40㎡)은 ㎡당 약 1,902,390원으로, 유사 물건들의 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 주변 시세 동향 (전월세)

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여 시세 분석에 직접 활용하기 어려움.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건은 4층 건물 내 1층에 위치한 연립주택임.

5.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 학교, 버스정류장 등 기본적인 편의시설이 위치하며, 주택지대로서 일상생활에 필요한 편의성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 하자

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 103호로, 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있음. 구체적인 건물 상태에 대한 정보는 현장 확인이 필요함.

6.2. 법적/행정적 제약

토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 환경 관련 규제가 적용되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. 또한, 건축물 표제부 상 주요 용도가 제2종근린생활시설로 등재되어 있어 실제 이용 용도와의 차이에 대한 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

주변 혐오시설 등 특이사항 검색 결과 발견되지 않음. (단, 남양주시는 광역자원회수시설 설치 관련 논의가 진행된 바 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 검색되지 않음.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준임. 권리관계가 비교적 명확하며 인수되는 임차 보증금이 없어 권리분석상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 토지이용계획상의 각종 규제 등은 추가 확인이 필요함. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 낙찰 후 추가적인 확인 및 재정비 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 명확한 권리관계 및 인수되는 보증금 없음.

* 연립주택으로서 일반적인 주거 환경 제공.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정.

9. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

주변 유사 물건(연립주택)의 거래 사례(76.77㎡, 120,000,000원) 및 다세대주택의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 130,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.