나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63671 [1] 경기도 고양시 일산서구 법곳동 757 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 '장산가좌IC' 남동측 인근에 위치하며 부근은 농가주택, 창고, 농경지 등이 소재하는 농경지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로 현황 '전(버섯재배사 추정)' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 지상 제시외건물 ㉠,㉡이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호 1 토지는 공부상 지목 ‘답’ 이나 현황 ‘전(버섯재배사 추정)’ 등으로 이용중인 것으로 추정되오니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 제시외건물은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 미상, 제시외건물 ㉠은 버섯재배사로 추정, ㉡은 관리사로 추정되며, 내부 추가적인 제시외건물이 있을 수 있으니 참고하시기 바람.

- 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출요[주말체험영농목적으로는 취득불가, 미제출시 보증금 미반환], 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있으며, 농지에 설치된 버섯재배사 목적 비닐하우스 활용처가 기재된 농업경영계획서 수립 필요(철거할 경우에도 해당사항 기재)
2. 공부상 지목 '답'이나 현황 '전' 등으로 이용중이며, 지상 담장, 수목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함
3. 매각에서 제외되는 지상 제시외건물 비닐하우스(버섯재배사 추정 약 3,420㎡, 관리사 추정 약135㎡) 소재하며, 제시외건물로 인하여 제한을 받는 가액은 감정평가서 명세표 참조 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63671 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 법곳동 757

용도: 답 (현황 '전'으로 이용 추정)

감정가: 1,312,569,000원

토지면적: 4,089.00㎡ (약 1,237평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송포농업협동조합 (근저당권자)

등기부채권 총액: 1,344,091,329원

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 법곳동 소재 '장산가좌IC' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농가주택, 창고, 농경지 등이 소재하는 농경지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

일산테크노밸리 및 법곳대화지구 도시개발사업 예정지와 인접하여 향후 지역 개발에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 1일 접수된 송포농업협동조합의 근저당권입니다.

낙찰 시, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

소유권 변동 이력이 있으며, 다수의 근저당권 및 가압류, 압류가 등기되어 있으나 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 정보에 임차인에 대한 상세 내용은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대에 위치하며, 주변은 농가주택, 창고, 농경지로 구성되어 있어 상업 시설이 밀집한 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

인근 장산가좌IC를 통한 접근성은 양호하나, 직접적인 상업 활동이나 유동인구를 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다.

주변 환경은 농경지대로서 조용한 편일 것으로 예상되나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 주말체험영농 목적으로는 취득이 불가하며, 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않을 위험이 있습니다.

* 농업경영계획서 수립 필요: 비닐하우스(버섯재배사 추정) 등 농지에 설치된 시설의 활용 계획을 기재한 농업경영계획서 제출이 요구됩니다. 철거 계획 시에도 해당 계획을 기재해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 매각 대상에서 제외되는 약 3,420㎡의 버섯재배사 추정 비닐하우스와 약 135㎡의 관리사가 소재합니다. 이는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있으며, 감정평가서 명세표를 참조하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 원상회복 명령 가능성: 향후 농지 이용 관련 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 법곳동에 위치한 토지 경매 물건입니다. 넓은 면적의 농지로서, 현재는 버섯재배사로 추정되는 비닐하우스 등 제시외 건물이 소재하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 의무, 농업경영계획서 제출, 그리고 매각에서 제외되는 제시외 건물과의 관계 등 농지 관련 규정 및 특이사항에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 향후 지역 개발 사업과의 연관성을 고려할 때 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 투자 목적과 용도에 따른 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 향후 개발 가능성 또는 영농 목적 활용 시 잠재 가치 보유.

* IC 인근 입지: 장산가좌IC에 인접하여 물류 및 교통 접근성 측면에서 유리할 수 있음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,312,569,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 조건

* 제시외 건물(버섯재배사, 관리사)의 철거, 이전 또는 활용 관련 예상 비용

* 농업경영계획서 수립 가능성 및 내용

* 향후 원상회복 명령 발생 가능성 및 관련 비용

* 인근 지역 개발 계획(일산테크노밸리, 법곳대화지구 등)에 따른 향후 가치 변동 추이

* 현장 조사에 따른 토지 이용 현황 및 주변 환경 상세 파악

따라서, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 제시된 감정가를 기준으로 추가적인 제반 비용 및 예상되는 위험 요소를 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.