나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63707 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 2120 일신삼익아파트 104동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ""일산고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 탄현역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 박공지붕 20층 중 제15층 제1504호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대규모의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며 이를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63707 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 2120 일신삼익아파트 104동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 284,000,000원

면적 정보:

토지면적: 27.38㎡ (약 8.29평)

토지지분: 27.38㎡ (약 8.29평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOO

주요 건물 정보:

전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

분양면적: 제공된 정보에서는 해당 호실의 정확한 분양면적을 특정하기 어렵습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 외곽 공공도로와 연결됩니다. 인근에 버스 정류장이 있고, 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(을28)입니다.

등기부상 권리 현황:

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자 오케이저축은행의 근저당(을28)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 권리들은 모두 말소 처리되었습니다. (※단, '갑8' 임의경매 권리가 말소로 표기되어 있으나, 이는 본 경매 절차 개시를 의미하는 것으로 해석됩니다.)

인수/소멸 여부:

말소기준권리보다 선순위인 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 인수할 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 일신삼익아파트 단지 내에 위치한 전형적인 주거용 부동산입니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 탄현역이 인접해 있어 지역 상권 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 일신삼익 아파트

준공일: 2000년 9월 9일 (2026년 기준 27년차)

총 세대수: 509세대

동수: 6개동

최고 층수: 25층 (본건 15층)

주차: 총 566대 (지상 12대, 지하 26대 - 제공된 관리사무소 정보 기준, 건축물대장상 총주차대수는 566대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주변 시설:

* 교육시설: 일산고등학교 인근에 위치하며, 한뫼초등학교, 상탄초등학교, 현산초등학교 등이 도보 가능한 거리에 있습니다.

* 교통시설: 경의중앙선 탄현역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있으며, 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장 시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 언급된 지역에 대한 근접성은 파악되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(덕이동, 탄현동 경계)에 데이터센터 건립 추진 사례가 있으며, 이는 지역 주민들이 전자파, 소음, 대기오염 등의 우려로 님비시설로 간주하는 경우가 있습니다. 본건 아파트와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 기재되어 있습니다. 이는 지상권이 존재할 가능성을 시사하지만, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 지상권의 존재 여부 및 그 내용이 주요 잠재적 리스크로 고려됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 아파트로서, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 2000년에 준공된 아파트이지만, 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 단지입니다. 권리분석상 특이사항 없이 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 물건명세서상 지상권 존재 가능성이 언급된 점은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변이 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 편의성: 경의중앙선 탄현역 및 다수의 버스 노선 이용이 용이합니다.

* 깨끗한 권리관계: 현재 등기부상 권리가 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 실거래가 대비 합리적 접근 가능성: 감정가는 284,000,000원이나, 최근 동일 면적 실거래가 265,000,000원과 비교 시, 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰가를 산정할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 284,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 25일, 동일 면적인 59.94㎡ 아파트가 265,000,000원에 실거래되었습니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 265,000,000원 ~ 284,000,000원 사이로 예상됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하면, 시장 가격보다 다소 높은 경쟁이 예상될 수 있습니다.

향후 발생할 수 있는 지상권 등 미확인 권리에 대한 잠재적 위험을 고려하여, 예상 입찰가를 270,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가보다 약간 높지만 감정가보다는 낮은 수준으로, 시장 가격에 부합하면서도 합리적인 범위를 설정한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.