나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63493 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 「운정4동행정복지센터」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 운정역(경의중앙) 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제102동 제1층 제101호 임

외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택-다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「공동주택-다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-18)(운정2)(저촉)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경63493 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

건물면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년 (사용승인일 2017.01.20)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제102동 제1층 제101호

주요 설비: 위생 및 급배수, 난방, E/V 설비 등

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 「운정4동행정복지센터」 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 운정역(경의중앙선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건 소재 토지의 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2021년 8월 11일 접수된 주식회사블루코퍼레이션 근저당권(을5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 전 (대항력 있음): 전입일자 2020년 7월 29일, 확정일자 2020년 7월 15일, 보증금 175,000,000원, 차임 0원. 등기부등본상 주택임차권(을6)이 '인수'로 되어 있으며, 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 소유권이전, 가압류, 압류 및 을구의 근저당권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 610,000,000원

1.3. 상권분석

해당 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 소규모 상업시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 운정역이 근거리에 있어 수도권 접근성이 양호하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 JSON 데이터 분석 결과, 주변에 인지되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 운정4동행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 운정역(경의중앙선)을 통한 서울 및 수도권 접근성이 좋으며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다.

* 교육: 주변 학교에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 전 임차인이 보증금 175,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획 저촉: 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 일부 저촉되어 있어 건축 및 재건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 경매 절차 상 명도 저항: 임차인과의 명도 과정에서 시간 지연 또는 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 전 이 존재하며, 그의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본건의 투자 가치를 산정하는 데 있어 가장 핵심적인 요소가 됩니다.

낙찰 시 임차인과의 원만한 명도 협상이 중요하며, 명도 과정에 소요될 시간과 비용을 미리 감안해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 운정역(경의중앙선) 인접 및 GTX-A 노선 개발 예정지 인근으로 향후 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)으로 지정되어 지역 개발 잠재력 보유.

* 대항력 있는 임차인 보증금 175,000,000원을 인수해야 하나, 이를 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 감정가, 시세, 그리고 인수해야 할 임차인 보증금을 종합적으로 고려하였습니다.

* 감정가: 212,000,000원

* 인수 보증금: 175,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 인근 유사 면적(약 63.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 225,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,300만원으로 환산 시, 본건 건물면적(17.17평)의 시세는 약 223,210,000원으로 추정됩니다.

* 입찰가 산정: 낙찰자가 최종적으로 부담하는 총 금액은 입찰가와 같습니다. 이 총 금액에서 임차인에게 인수해야 할 보증금 175,000,000원을 제외한 금액이 실질적인 부동산 취득 가치가 됩니다. 따라서, 실질 취득 가치가 시세 대비 경쟁력이 있어야 합니다.

* 주변 시세(약 225,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 취득 가치로 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 정도를 희망한다고 가정할 수 있습니다.

* 이 경우, 예상 입찰가는 인수 보증금 175,000,000원에 순수 취득 가치 50,000,000원 ~ 70,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 245,000,000원

* 보수적인 접근: 만약 230,000,000원에 낙찰된다면, 총 지불액은 230,000,000원이 되며, 이 중 175,000,000원은 임차인 보증금으로 인수하게 됩니다. 따라서 매수인의 실질 취득 가치는 230,000,000원 - 175,000,000원 = 55,000,000원이 됩니다. 이는 평당 약 320만원 수준으로, 인근 시세 대비 현저히 낮은 수준이므로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 으로 제안합니다.

본 임차인은 대항력이 있으며 보증금 175,000,000원을 인수해야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하므로, 입찰 시 인수 보증금을 반드시 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.