나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63701 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-34 휴앤가 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ""성안마을회관"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 호별창고(지1층 소재) 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

임차보증금 금200,000,000원
범 위 건물 전부
임대차계약일자 2022년04월09일
주민등록일자 2022년05월09일
점유개시일자 2022년05월09일
확정일자 2022년04월21일
임차권자 이**

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63701 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-34 휴앤가 101동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 75.49㎡ (약 22.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.10㎡ (약 18.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제102호

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 “성안마을회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 무난한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 06월 09일자 고양시의 압류(갑5)임.

주택임차권(을1)은 말소될 예정임.

이 외 다수의 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.2. 말소기준권리

갑5 압류 (채권자: 고양시, 접수일자: 2023-06-09)

3.3. 임차인 분석 (대항력 및 보증금 인수 여부)

등기사항전부증명서 및 물건명세서상 주택임차인으로 이상현(이 )이 등재되어 있으며, 임차보증금은 200,000,000원임.

주민등록일자 및 점유개시일자는 2022년 05월 09일, 확정일자는 2022년 04월 21일임.

그러나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 05월 21일 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음.

또한, 집합건물 등기부 요약상 이상현의 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 표기되어 있음.

따라서, 본 물건 매각 시 임차인의 대항력은 소멸되며, 임차인의 보증금 200,000,000원은 인수되지 않음. 인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 성석동 일대의 다세대주택 실거래가는 다음과 같음.

- 2026년 05월 18일: 68.77㎡(전용면적 추정) 거래가 17,400만원 (건축년도 2017년) [cite:JSON1]

- 2026년 05월 27일: 50.23㎡(전용면적 추정) 거래가 14,000만원 (건축년도 2018년) [cite:JSON2]

- 2026년 05월 19일: 53.39㎡(전용면적 추정) 거래가 11,000만원 (건축년도 2015년) [cite:JSON3]

4.2. 현재 시세 추정

본건 물건의 건물면적은 62.10㎡임.

최근 거래 사례를 바탕으로 면적당 가격을 환산하면 다음과 같음.

- 17,400만원 / 68.77㎡ ≈ 252,990원/㎡

- 14,000만원 / 50.23㎡ ≈ 278,738원/㎡

- 11,000만원 / 53.39㎡ ≈ 205,995원/㎡

이를 고려하여 본건 62.10㎡의 예상 시세는 약 15,700만원에서 17,300만원 사이로 추정됨.

4.3. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 216,000,000원으로, 최근 실거래가 추정 시세(약 15,700만원 ~ 17,300만원)보다 약 4,000만원 이상 높게 평가되었음. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변화 또는 감정평가 기준의 차이에 기인할 수 있음.

5. 생활 편의 및 환경 정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본건은 다세대주택 밀집 지역 내 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 건물 내 호별 창고가 갖추어져 있음. 정확한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 추가적인 현장 조사가 필요하나, 일반적으로 주거지로서의 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

인근에 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 성석동 지역의 학군 정보를 확인하여 입찰 전 고려할 필요가 있음.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

고양시 지역에서는 소각장 등 폐기물 처리 시설과 관련된 논의가 꾸준히 이루어지고 있으며, 일부 시설은 주거 지역과 인접할 가능성이 있음. 본건 소재지인 일산동구 성석동 인근에 이러한 시설이 직접적으로 위치하는지 여부는 확인되지 않았으나, 잠재적인 환경적 요인으로 고려하여 추가적인 조사가 권장됨.

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 반환 의무 인수 없음이 명확히 확인되었으므로 법적 권리 관련 리스크는 적음.

* 감정가와 현재 추정 시세 간의 상당한 격차는 입찰 시 신중한 판단을 요구함.

* 주변 환경 관련 잠재적 리스크(예: 폐기물 처리 시설 영향 등)에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 사건번호 고양지원 2025타경63701(1)로 진행되는 부동산 강제경매 물건임.

주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되며, 가장 중요한 권리분석 사항인 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제는 HUG의 대항력 포기 확약서와 등기부상 말소 예정 기록을 통해 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점이 명확히 확인됨. 이는 권리상 매우 깔끔한 물건으로 판단됨.

다만, 감정평가액(216,000,000원) 대비 인근 최근 실거래가(11,000만원~17,400만원)를 분석한 결과, 시장가치가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있는 것으로 추정됨. 따라서 감정가에 대한 맹신은 금물이며, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

생활 정보 및 교통 여건은 일반적인 다세대주택 지역 수준으로 판단되며, 대중교통 접근성이 양호한 편임.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 명확하여 인수되는 임차보증금이 없음 (0원).

* 감정가 대비 현재 추정 시세가 낮아 시세차익 실현 가능성이 있음.

* 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치 보유.

9. 예상 입찰가

추정 시세(약 15,700만원 ~ 17,300만원)와 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가(21,600만원) 이하, 추정 시세 범위 또는 그 이상을 목표로 입찰가를 결정할 수 있음.

입찰 참여 시에는 보수적인 관점에서 추정 시세의 상단 또는 약간 상회하는 금액을 고려하거나, 경쟁 상황에 따라 유연하게 조정할 필요가 있음.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 (본인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.