나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63699 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-7 리벤하임 110동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63699 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-7 리벤하임 110동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63699 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-7 리벤하임 110동 2층201호 | 감정가: 209,000,000원 | 최저가: 146,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63699 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-7 리벤하임 110동 2층201호

용도: 다세대주택 (총 4층 중 2층)

감정가: 209,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 물건 현황 분석

2.1. 면적 현황 (전용면적 기준)

토지 면적: 76.08㎡ (약 23.02평)

건물 면적 (전용): 65.26㎡ (약 19.74평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡ (제시외 없음)

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 4층 건물 중 2층 201호.

내외장재: 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호.

이용 상태: 다세대주택 1개 호로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동에 위치하며, 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 서울-문산 고속도로 설문IC 인접으로 서울 및 수도권 외곽으로의 접근성이 양호합니다.

(서울 상암동 기준 차량 약 30분 소요). 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

*주의: 감정평가서 요약표상 '경기도 파주시 조리읍 대원리'로 기재된 부분이 있으나, 이는 물건 소재지와 상이하므로, 실제 물건지인 고양시 설문동을 기준으로 분석합니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거 환경: 설문동 지역은 전원주택 단지와 신축 빌라가 혼재된 도심 근교의 전원생활 지역의 성격을 띠고 있습니다.

주변 편의시설: 인근에 상업시설이 밀집되어 있지 않아, 일상생활 편의시설 이용은 차량을 이용해 일산 시내 쪽으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

교육 환경: 중학교(중산중 6.3km) 및 고등학교(중산고 5.2km) 등은 일산 시내에 위치하여 마을버스 등을 이용한 통학이 필요하며, 종합병원 등 주요 의료시설 접근성도 다소 떨어질 수 있어 사전 확인이 중요합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 특이 사항 (혐오시설 등)

용도지역: 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)으로, 주거 기능 외에 창고, 공장 등의 시설도 혼재할 가능성이 있습니다. 실제로 주변에 물류창고 공사 현장 등도 존재하여, 주거 지역임에도 대형 트럭 통행 등으로 인한 생활 소음 및 환경적인 요소(분진, 소음 등)가 발생할 수 있습니다.

도로 상태: 일부 지역은 도로 폭이 좁거나 경사가 있어 대형 차량 통행 및 운전에 주의가 필요할 수 있습니다.

제한 사항: 가축사육제한구역(일부/전부), 상대보호구역(동문한우리유치원, 파주대원초등학교- *다시 소재지 불일치 주의*), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

4. 권리 분석 (매각물건명세서 참고 필수)

4.1. 소유자, 채무자, 채권자

소유자/채무자: 전OO (동일인)

채권자: 주택도시보증공사 (주OOO)

4.2. 특이사항 및 인수 조건 변경 확약서

본건은 부동산강제경매 사건이며, 가장 주목할 만한 특이사항은 선순위 임차권자 관련 문제입니다.

신청채권자 (주택도시보증공사, 양도전: 임차권자 최현정)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

**투자자 유의사항:** 이 확약서가 진실하고 법적 효력을 갖는다면, 낙찰자는 선순위 임차인의 대항력에 따른 임차보증금 전액을 인수할 리스크를 덜 수 있어 매각물건의 권리적 안전성이 높아집니다. 다만, 확약서의 진위 여부 및 법원의 최종 판단을 반드시 확인해야 합니다. 인수 조건 변경이 최종 확정되면, 권리관계는 매우 깨끗해질 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 2억 900만 원대의 비교적 소액 다세대주택 경매 물건입니다.

주변 환경이 도심 외곽의 전원생활 및 신축 빌라 단지 성격을 띠고 있어, 일산 시내와의 접근성은 차량 이동을 전제로 할 때 양호합니다.

권리 분석상 선순위 임차권의 '대항력 포기' 확약서 제출로 인해, 만약 이 조건이 유효하게 인정될 경우, 권리상 인수 부담이 해소되어 투자 리스크가 대폭 줄어드는 **A급 권리 물건**으로 변모할 잠재력이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

A. 권리 위험 해소 잠재력: 임차권자가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 사라질 가능성이 높습니다.

B. 입지적 장점: 서울-문산 고속도로 설문IC를 통한 고속도로 접근성이 우수하여, 차량 이동이 잦은 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

C. 신축 빌라 (2018년 준공): 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수선 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

D. 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 소액의 감정가로 실수요자에게는 내 집 마련의 기회, 투자자에게는 시세차익 및 임대수익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 실제 시세 및 전월세 시세 비교 필수)

*최종 투자는 법원의 최종 결정 및 확약서의 유효성을 확인하고 임장 활동을 통해 주변 환경을 면밀히 조사한 후에 결정해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계