나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3902 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 인근 아파트단지를 배후지로 하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 중 제112호로서

외벽: 돌붙임마감 등
내벽: 인테리어마감 등
창호: 강화유리 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 111호, 113호와 경계벽을 제거하고 일체로 '고향옥 얼큰순대국' 으로 이용중이니 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 '제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 25m, 남서측 및 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-02-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 인접호수(111호,112호,113호) 간 경계벽을 제거하고 일체로 사용중(고향옥 얼큰순대국)인 이른바 ‘튼상가’ 로 이용중이며 통로 및 출입구가 확보되어 있으며, 위치, 면적 등이 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하고 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 경계벽 복원 등이 가능하며 과도한 비용이 소요되지 않는 등 독립성을 상실한 것이 일시적이고 개별 호수의 단독효용가치가 인정되는 것으로 판단되오니 참고하시기 바람.

- 본건 보증금 3천만원, 임대료 2백만원으로 구두탐문 조사되나, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 본건 목적물인 112호와 제시외 111호, 113호는 호수 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중임. 통로 및 출입구가 확보되어 있으며 위치, 면적 등이 건축물현황도에 의해 특정 가능하고 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 경계벽 복원 등이 가능하며 과도한 비용이 소요되지 않는 등 독립성을 상실한 것이 일시적이고 개별 호수의 단독효용가치가 인정된다는 감정평가 내용 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경3902 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층 112호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 향기로 115 (향동동))

* 용도: 제2종근린생활시설 (상가)

* 감정가: 895,000,000원

* 토지면적: 10.49㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 39.14㎡ (약 11.84평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특수물건: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 인근 아파트 단지를 배후지로 하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황: 남동측으로 폭 약 25m, 남서측 및 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m) 구역에 해당합니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 내용에서 명시적으로 확인되지 않았으나, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 환경적인 고려사항이 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. (인수 보증금 합계 0원)

* 말소기준권리: 2022년 1월 20일 접수된 부산은행 근저당권 (을1)입니다.

* 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 일주건설주식회사 (2021-01-18)

* 소유권이전: 이순옥 (2022-01-20, 매매)

* 근저당권: 부산은행 (2022-01-20, 709,500,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 인천신용보증재단 (2025-06-09, 47,499,988원, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2025-07-16, 658,405,622원, 말소)

* 압류: 서인천세무서장 (2025-09-17, 말소)

* 압류: 서구(인천광역시) (2025-11-18, 말소)

* 등기부 채권 총액: 756,999,988원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-12-11

* 확정일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인은 매각으로 인해 권리를 상실하게 되며, 보증금 인수 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지를 배후지로 하는 상업지대에 위치하여 안정적인 소비층 확보가 가능합니다.

* 현재 111호, 113호와 경계벽을 제거하고 '고향옥 얼큰순대국'이라는 상호로 일체화된 점포로 이용 중입니다. 이는 집객력 강화 및 시너지 효과를 기대할 수 있는 구조입니다.

* 제2종근린생활시설로 일반음식점 등의 업종이 가능하며, 주변 상업 시설과의 연계성이 좋습니다.

* 다만, '튼상가' 형태로 사용 중이므로, 향후 분할 또는 개별 호수 활용 시 원상복구 및 신규 인테리어 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 향동중학교가 위치해 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 용이합니다.

* 건물 자체에 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '튼상가'로 사용 중인 점: 현재 111호, 112호, 113호가 경계벽을 제거하고 일체로 사용되고 있어, 독립된 개별 호수로 분할하여 사용하기 위해서는 경계벽 복원 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 감정평가상으로는 독립성 상실이 일시적이며 복원 비용이 과도하지 않다고 평가되었으나, 실제 복원 시 변수가 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 관리되는 물건 특성상, 매각 과정이나 향후 자산 관리 방식에 따라 일반 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 제한 사항은 향후 건축이나 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동의 아파트 단지를 배후지로 하는 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 현재 3개 호수를 일체로 사용하여 '고향옥 얼큰순대국'으로 운영 중입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 입지, 교통, 건물 내/외부 설비 등 기본적인 조건은 양호하나, '튼상가' 형태의 이용 상태가 주요 고려사항입니다.

* 감정평가액은 895,000,000원이며, 이는 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려한 가격으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 단지 배후의 상업지역 입지로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 현재 일체로 사용 중인 '튼상가'는 향후 분할 또는 용도 변경 시 높은 활용 가치를 기대할 수 있습니다. (개별 호수 가치 재평가 가능성)

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 장점입니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 895,000,000원입니다.

* 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 향후 활용 가치 (튼상가 분할 및 개별 호수 가치 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 또한, 경계벽 복원 비용, 예상되는 인테리어 비용, 그리고 낙찰 후 추가적으로 발생할 수 있는 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 투기 목적보다는 실사용 목적 또는 안정적인 임대 수익을 고려한 투자 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 업종별 임대료 시세, 공실률, 유사 물건의 최근 매각 사례 분석이 필수적입니다.

* 다만, 제공된 정보와 일반적인 경매 물건 분석을 토대로 잠정적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준 에서 형성될 수 있다고 추정됩니다. (예: 716,000,000원 ~ 895,000,000원)

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.