나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72761 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 12층 1213호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "" 호암초등학교 "" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 ""망월사역(1호선)""이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 12층 1213호로서,
외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 일부 석재 등 마감.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 468-4번지에 위치한 아파트입니다.

건축물대장상 해당 물건은 1동 12층 1213호입니다.

2.2. 면적

토지 면적은 9.56㎡ (약 2.89평)이며, 건물 면적은 15.64㎡ (약 4.73평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2.3. 매각 정보

감정평가액은 80,000,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 호암초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 망월사역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 12층 1213호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 새시로 되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

3.4. 토지 정보

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

3.6. 주변 시설

주변에 호암초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 망월사역이 인근에 있어 교통 편의성도 갖추고 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 현 시점에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 요약

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 일부 권리는 인수될 수 있습니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 114,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-15

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 있음

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 02월 23일 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

이 기준권리보다 선순위인 권리는 배당을 통해 소멸되거나 매수인이 인수해야 합니다.

특히, 을구 3번 주택임차권(김종원)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

4.4. 등기부 현황 (요약)

* 갑1: 소유권이전(2017-03-02)

* 을3: 주택임차권 (김종원, 114,000,000원) - 말소: 인수

* 갑3: 소유권이전(2022-04-14)

* 갑4: 압류 (국민건강보험공단, 2023-02-23) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-16) - 말소

총 등기부 채권액은 114,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 아파트가 주를 이루는 주거 지역에 속하며, 인근에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 상업시설

직접적인 상권 분석 자료는 부족하나, 망월사역과 호암초등학교 인근의 주거 밀집 지역 특성상 일상생활에 필요한 상업시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 호암초등학교가 위치하고 있으며, 망월사역을 통한 도심 접근성이 용이합니다. 생활 편의시설은 일반적인 아파트 단지 수준을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

6.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 르네상스시티

사용승인일: 2017년 01월 17일

동수: 1동, 세대수: 176세대

총 주차 대수: 40대 (지상 12대, 지하 2대, 전기차 충전기 없음)

최고층: 13층

6.3. 면적 정보

전용 면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

분양 면적: 본 물건에 대한 개별 분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김종원 씨의 보증금 114,000,000원입니다.

물건명세서상 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰가의 외에 추가적인 부담이 될 수 있는 중대한 사안입니다.

7.2. 기타 리스크

권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 등기부상 표기이거나 특정 권리에 대한 해석일 수 있습니다. 실제 물건명세서의 인수 조항과 상충되는 부분이 있으므로, 법원의 배당 결과 및 임차인과의 실제 협의 필요성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 강점

* 비교적 최근에 건축된 아파트(2017년 사용승인)입니다.

* 1호선 망월사역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 호암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

8.2. 물건 약점

* 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(114,000,000원)이며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 매우 작은 전용 면적(15.64㎡)으로 활용도가 제한적입니다.

* 단지 내 주차 공간이 부족합니다.

8.3. 총평

본 물건은 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 커 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 낙찰가의 외에 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 총 취득 비용을 산정할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 매력적인 요소

* 역세권 소형 아파트라는 점에서 1인 가구 또는 소액 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 현재 시세 대비 저평가될 가능성이 있다면 투자 가치가 있습니다.

9.2. 고려사항

* 임차인의 보증금 인수 여부 및 최종 배당 금액을 파악하는 것이 가장 중요합니다.

* 향후 아파트 시세 변동성 및 임대 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석 (매매 정보 활용)

제공된 최근 매매 정보를 보면, 본 물건과 동일한 1동 12층 면적(15.64㎡)이 2026년 3월 18일에 75,000,000원에 거래되었습니다.

이전 거래로는 2026년 2월 28일에 2층이 70,000,000원, 2026년 3월 26일에 11층이 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

10.2. 감정가 대비

본 물건의 감정가는 80,000,000원입니다. 최근 동일 층 매매가(75,000,000원) 및 전반적인 시세를 고려할 때, 감정가는 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

10.3. 예상 입찰가 제시

임차인 보증금 인수 위험을 제외한 물건 자체의 시장 가치만을 고려할 때, 최근 동일 층 매매가인 75,000,000원 수준을 기준으로 삼을 수 있습니다.

다만, 경매 절차에서 배당을 통한 임차인 보증금 전액 변제 가능성이 낮다고 판단될 경우, 입찰가를 낮추어 접근해야 합니다.

이에 따라, 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 제시합니다.

10.4. 총 취득 비용 고려사항

상기 예상 입찰가 외에, 만약 임차인의 보증금 114,000,000원에서 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 이는 매수인이 추가로 인수해야 하는 비용이 됩니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 낙찰가 + 인수되는 보증금 잔액이 될 것이므로, 이에 대한 충분한 검토와 자금 계획이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.