나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72764 [1] 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 203호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72764 [1] 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 203호 아파트 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매8계 2025타경72764 | 소재지: 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 203호 | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 76,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경72764 (1)이며, 소재지는 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 203호입니다. 본 물건의 용도는 아파트이며, 경매 구분은 부동산임의경매로 진행 중입니다. 소유자는 김OO, 채무자는 황OO, 채권자는 인OOOOOOOOO입니다.

1.2. 감정 정보

본 물건의 감정가는 76,000,000원입니다. 토지면적은 104.46㎡ (지분율 10446.14), 건물면적은 59.35㎡ (지분율 5935.44)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재의 '백의초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포, 농지 등이 혼재하는 전형적인 면소재지 인근 농촌지대입니다. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

주변 환경을 볼 때, 대규모 상권이 형성되어 있지 않으며, 면소재지 규모의 생활 편의 시설 및 소규모 점포들이 산재해 있는 지역 상권입니다. 주거 밀집 지역이라기보다는 농촌 지역과 주택 단지가 혼합된 형태로, 자체 소비를 위한 지역 기반의 소규모 상권으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

본 아파트는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층에 해당하며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 개별난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있어 아파트로서의 주거 편의성은 양호합니다. 토지는 부정형의 경사지를 평탄하게 대지 조성하여 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결되어 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 경매는 부동산임의경매로, 주로 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 낙찰자는 토지 지분과 건물 전부를 취득하게 되어 아파트 소유권 확보에 문제가 없습니다.

3.2. 권리분석

제공된 정보상 특이사항 및 주의사항은 공란이므로, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 등을 통한 정확한 권리분석이 필수적입니다. 임의경매이므로 담보권(근저당권 등)에 기해 진행되었을 가능성이 높으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권 등의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로 현황조사서 및 임차인 유무 조사가 필요합니다.

4. 리스크 및 유의사항

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 공법상 제한입니다. 본건은 '계획관리지역'으로 양호하나, '제한보호구역(군사)', '군사격장(대형)소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있어 군사시설 보호에 따른 건축 및 개발 제한이 따를 수 있으며, 소음으로 인한 거주 환경의 질적 저하 및 추후 매매 시 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 또한, '임대관계 미상'이므로 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있으며, 이에 대한 명도 계획 수립이 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본건은 7천만 원대의 낮은 감정가로 연천군 청산면 소재의 아파트를 취득할 수 있는 기회입니다. 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있으나, 위치가 면소재지 인근 농촌지대이며, 특히 군사시설 및 소음대책구역에 포함되어 있다는 점이 주요한 단점입니다. 실수요자 중 조용한 환경을 선호하거나, 저렴한 가격의 주택을 찾는 분들에게는 매력적일 수 있으나, 투자 목적의 시세차익 실현은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 감정가 기준 7천만 원대라는 낮은 가격으로 아파트를 취득할 수 있어 낮은 투자 진입 장벽을 가집니다.

실수요 가치: 기본적인 주거 설비(승강기, 개별난방 등)를 갖추고 있으며, 백의초등학교와 인접해 있어 지역 내 실수요층에게는 주거 편의성을 제공합니다.

용도지역 활용: '계획관리지역'에 위치하여 토지 이용 효율은 양호하나, 군사/소음 제한으로 인해 실질적인 활용에 제약이 따르므로 해당 리스크를 감안한 보수적인 투자가 필요합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매8계