나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72787 [1] 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 603동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 소재하며, 주위는 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72787 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 603동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 223,000,000원

토지면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 소재하며, 주위는 아파트 단지 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천수산업협동조합의 가압류 (2023-11-27, 29,143,301원)가 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

소유권 이전: 채민우 (2010-04-26), 정현화 (2016-03-18)

주택임차권: 최승훈 (을20, 2022-08-10 전입, 215,000,000원) - 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

가압류: 인천수산업협동조합 (2023-11-27, 29,143,301원) - 말소 대상입니다.

강제경매: 최승훈 (2025-07-18, 215,000,000원) - 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최승훈

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-06

* 대항력: 있음

권리분석 종합:

대항력 있는 임차인(최승훈)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 215,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 등기부채권 총액은 244,143,301원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월, 6월, 7월)는 219,000,000원, 212,500,000원, 220,000,000원 수준으로 확인됩니다.

이는 본건 아파트의 전용면적(84.92㎡, 약 25.69평) 기준, 평당 약 800만원 초반에서 820만원대의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

최근 전월세 사례 (2026년 5월, 6월)는 보증금 180,000,000원에 차임 0원, 보증금 170,000,000원에 차임 0원 등이며, 일부는 소형 면적의 월세 거래도 있었습니다.

아파트 단지 정보:

본건이 속한 양주자이6단지는 2006년 4월 사용 승인되었으며, 총 10개 동, 745세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조입니다.

이용 상태:

주거용으로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생, 급배수, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 정보:

총 745세대, 총 주차 대수 453대(세대당 약 0.6대)이며, 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다. 관리사무소, 노인정 등 다양한 복리시설이 있습니다.

인접 도로 상태:

인접 도로를 통해 원활한 진출입이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성:

등기부등본 및 물건명세서 상, 임차인 최승훈(보증금 215,000,000원)은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 등기부채권 총액이 임차인의 보증금보다 많으므로, 전액 변제가 어려울 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경 조사:

주변에 특별한 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 223,000,000원이며, 최근 실거래가는 212,500,000원에서 220,000,000원 수준입니다.

가장 중요한 권리 분석상 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 215,000,000원이 매수 인수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 인수되는 금액을 감안하여 총 매수 비용을 산정해야 하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

시세 반영 및 잠재적 가치:

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 위험 부담을 고려했을 때, 적절한 입찰가 산정을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역:

아파트 밀집 지역에 위치하여 주거지로서의 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

최근 매매가 평균: 약 217,160,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 215,000,000원 (배당 여부에 따라 변동 가능)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 상당액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 산정해야 합니다.

만약 인수 보증금 215,000,000원 전액이 인수된다고 가정하고, 총 매수 비용을 최근 시세 평균인 217,160,000원 수준으로 맞추려면, 이론적으로 입찰가는 2,160,000원에 불과하게 됩니다. 이는 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

따라서, 해당 물건의 인수는 상당한 위험을 수반하므로, 인수될 금액과 향후 시세 변동 가능성을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

종합적으로 판단 시, 잠재적 위험을 감안하여 보수적인 관점에서 보증금 인수 가능액을 고려한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 시장 가격 하락 가능성 및 인수 금액에 대한 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 할인율을 적용한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (단, 실제 인수 금액 확정 시 입찰가 재산정이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.