나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3046 [1] 경기도 포천시 일동면 길명리 83-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 화현면 지현리 소재 ""베어크리크GC포천"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 임야, 창고, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아
대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,5: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 전(휴경지) 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호3,4: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 전(휴경지)로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2,5: 북측으로 노폭 약3미터 내외의 비포장도로(본건 일부)가 개설되어있음.
기호3,4: 남측으로 노폭 약3미터 내외의 비포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호3,4: 농림지역(2019-05-24), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추
리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호3~5: 공부상 지목은 답이나, 현황 전(휴경지)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 재매각(매수신청보증금 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3046 (1)

소재지: 경기도 포천시 일동면 길명리 83-2

용도: 전

감정가: 622,297,000원

토지면적: 8,112.00㎡ (약 2,453.92평)

토지지분: 8,112㎡ (약 2,453.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 개성인삼농업협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 화현면 지현리 소재 "베어크리크GC포천" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 창고, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편함.

인접 도로상태:

* 기호1,2,5: 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로(본건 일부 포함)가 개설되어 있음.

* 기호3,4: 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1,2,5: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 기호3,4: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

주변 시설:

* 본건은 농경지, 임야, 창고, 주택 등이 혼재된 지역에 위치함.

* 인근에 "베어크리크GC포천"이 소재함.

* 포천시 일동면 일대는 군부대 시설이 다수 위치하며, 지역 균형발전을 위한 기반시설 확충 사업이 추진 중임 (예: 일동·이동면 공공하수처리시설 증설 사업).

* 포천시는 농업진흥구역 내 불법 용도 변경에 대한 단속을 실시한 바 있으며, 농업진흥구역 내 건축물 임대 및 매매 시 불법 행위 예방을 위한 시책을 마련하고 있음.

* 지역 내 유기견 보호시설(애린원)이 있었으나 철거 위기에 처했다는 보도가 있었음.

* 인근에 캠핑장(사비벨리 글램핑) 등이 소재함.

* 본건 소재지 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않으나, 포천시 사직리 일대에서 폐플라스틱 열분해 공장 설치를 두고 주민 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부 요약상, 말소기준권리(을1, 근저당권, 2018-04-30 접수)보다 이후에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정임. 을2 근저당권 설정은 말소되었음. 따라서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

말소기준권리: 근저당권 (개성인삼농업협동조합, 2018-04-30 접수)

등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (1978-03-31)

* 갑2: 소유권이전 (2018-04-30, 송인훈)

* 을1: 근저당권 (2018-04-30, 294,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정 (2018-04-30) - 말소

* 을3: 근저당권 (2023-12-05, 60,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매개시결정 (2025-07-14, 321,271,975원, 개성인삼농업협동조합) - 말소

* 갑4: 가압류 (2025-08-12, 8,283,064원, 개성인삼농업협동조합) - 말소

* 갑5: 가압류 (2025-08-20, 46,937,365원, 농업협동조합중앙회) - 말소

등기부채권 총액: 409,220,429원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 창고, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 대규모 골프장이 소재함. 현재로서는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역 특성을 보이며, 상업 시설 밀집 지역과의 거리가 있어 일반적인 상권 분석은 제한적임.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어짐.

편의시설: 인근에 골프장이 위치하나, 종합적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족함.

주변 환경: 자연 친화적이며 농경지와 임야가 주를 이루는 환경임.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 경매 참여 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않음.

재매각 물건: 해당 물건은 이전에 매각이 정상적으로 완료되지 않은 재매각 물건임. 이는 특별한 사정이나 문제가 있음을 시사하며, 매수 신청 보증금이 감정가의 20%로 상향됨.

현황 도로 이용: 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

토지 이용 규제: 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

농업진흥구역 관련 규제: 포천시는 농업진흥구역 내 불법 용도 변경에 대해 단속하고 있으며, 농업 관련 법규 준수가 중요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 일동면 길명리 소재 전으로, 광대한 면적을 가지고 있으나 재매각 물건이며 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 그리고 농림지역 및 계획관리지역 등 복합적인 용도지역 지정과 각종 제한 사항이 존재함. 입지적으로는 자연 환경이 우수하나 대중교통 접근성은 다소 불편함. 경매 참여 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 재매각 사유에 대한 면밀한 조사와 함께 토지 활용 방안 및 시장 가치를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

광대한 면적: 8,112㎡의 넓은 토지는 잠재적인 가치 상승 가능성을 지님.

자연 환경: 농경지, 임야 등 자연 친화적인 환경은 전원생활, 귀농/귀촌 관련 사업 등 특정 목적에 적합할 수 있음.

지역 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어, 향후 제한적인 개발 가능성이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 법원 경매 절차상의 특수성(재매각 등) 및 개별 응찰자의 투자 목적과 전략에 따라 크게 달라지므로, 본 보고서에서 특정 금액을 제시하기는 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 감정가(622,297,000원)를 참고하되, 권리 분석, 현장 조사, 농지 취득 가능성, 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 재매각으로 인해 매수 신청 보증금은 감정가의 20%인 124,459,400원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.