나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72757 [1] 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 ""백의초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 아파트, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 403호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실1, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m
이내), 상대보호구역(2024-11-14)(백의초등학교), 제한보호구역, 제한보호구역(행정위임9m),
군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 도로구역(국도37호선), 배출시설설치
제한지역(임진강유역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1.사건번호: 의정부지방법원 2025타경72757 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 4층 403호

1.1. 3.용도: 아파트

1.1. 4.감정가: 76,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1.토지면적: 104.46㎡ (약 31.60평)

1.2. 2.토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

1.2. 4.건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 종류

1.3. 1.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 2.경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 관련 당사자

1.4. 1.채권자: 인OOOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

1.5. 1.특이사항: 재매각

1.5. 2.주의사항: 매수신청보증금 20%

1.5. 3.특수물건정보: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 백의초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 아파트, 농경지가 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕의 5층 중 4층 403호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 1, 발코니 등)입니다.

2.4. 설비 및 도로상태

개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형으로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전 축종 제한지역)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역 1000m 이내)

* 상대보호구역 (2024-11-14) (백의초등학교)

* 제한보호구역

* 제한보호구역 (행정위임 9m)

* 군사격장 (대형) 소음대책구역 제3종구역

* 도로구역 (국도 37호선)

* 배출시설설치제한지역 (임진강유역)

2.6. 주변 환경 및 시설

주변 지역은 백의초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주거지 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 가축사육제한구역, 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역 등은 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2010년 12월 6일 접수된 인천중부신용협동조합의 근저당권(권리금액: 84,500,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 을4: 근저당권, 인천중부신용협동조합, 84,500,000원, 말소 (말소기준권리)

* 갑12-1: 12번 소유권 경정, 말소 대상 아님

* 갑18: 소유권 이전, 김동용 (매매), 말소 대상 아님

* 갑19: 압류, 포천세무서장, 말소

* 갑20: 임의경매, 인천중부신용협동조합, 58,359,348원, 말소

등기부채권 총액은 84,500,000원이며, 위 권리 내역 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 인수 또는 명도에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 확인을 통해 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택이 밀집된 주거 지역에 속해 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다. 주변에 기본적인 편의시설 및 상가가 형성되어 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가들이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 개요

* 아파트명: 백의리아느칸빌아파트

* 주소: 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1

* 사용승인일: 2006년 2월 6일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 146세대

* 총 면적: 11936.14㎡ (약 3609.89평)

* 전용 면적 (단지 전체): 8778.0356㎡ (약 2655.69평)

* 주차대수: 총 148대 (지하 13대, 지상 미표기)

* 최고층: 5층

* 최저층: 1층

5.2. 해당 물건 면적

* 건물 전용면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

5.3. 관리사무소 정보

* 연락처: 031-832-0747

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 관련

본 물건은 재매각 건으로, 과거 유찰 사유가 있었을 가능성이 있습니다. 낙찰 후에도 명도 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황 상 '임대관계: 미상'으로 표기되어 있습니다. 보증금 등 상세 내역이 확인되지 않아, 낙찰 후 인수 부담 또는 명도 시 발생할 수 있는 권리 관계의 복잡성을 주의해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한사항

다수의 토지이용 제한사항(가축사육제한, 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한 등)이 존재하여 향후 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 기타 발견된 제한사항

제시된 정보 외에 주변 개발 계획이나 지역 특성상 추가적인 제한사항이 있을 수 있으므로, 관련 공적 장부를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 청산면에 위치한 백의리아느칸빌아파트 104동 403호입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 일상적인 생활 편의성을 갖춘 주거 단지 내에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가도 감정가 수준에서 형성되어 있어 시장성은 나쁘지 않은 것으로 판단됩니다. 그러나 재매각 건이라는 점, 임대차 관계가 불확실하다는 점, 그리고 다수의 토지이용 제한사항이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 단지 내 아파트입니다.

* 적절한 투자 접근 시, 재매각으로 인한 가격 조정 가능성을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 76,000,000원이며, 최근 2026년 3월과 4월에 인근 유사 면적 및 층수의 아파트가 74,000,000원부터 79,000,000원 사이에 실거래되었습니다. 본 건은 4층으로 2026년 3월 7,700만원에 거래된 건과 유사합니다.

따라서, 본 건의 시장가치는 최근 실거래가 수준인 약 7,400만원에서 7,900만원 사이로 추정됩니다.

재매각 건임을 감안하고, 최소 입찰가율(통상 감정가의 70~80%)과 최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 78,000,000원 ~ 83,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.