나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3039 [1] 경기도 포천시 일동면 기산리 90-122 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 일동면 기산리 ""일동버스터미널"" 남서측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설
등이 위치하는 상업지대이고 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은
양호함.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 부지임.

인접 도로상태

대상 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 숙박시설으로
창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

근린생활시설 및 숙박시설

설비내역

냉난방설비
기본적인 냉난방설비 갖추었음.
위생 및 기타설비
기본적인 위생 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

옥탑층에 제시외건물(ㄱ), (ㄴ) 확인됨.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠,㉡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3039 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건 소재지: 경기도 포천시 일동면 기산리 90-122 (신 주소: 경기도 포천시 화동로1043번길 8-12)

토지 면적: 301.00㎡ (약 91.06평)

건물 면적: 814.84㎡ (약 246.52평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 숙박시설

건물 사용 승인일: 1986년 5월 (추정)

감정가: 1,115,206,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물(옥탑층 ㉠, ㉡) 포함 매각

1.2. 물건 현황

용도: 근린생활시설 및 숙박시설

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 158.00㎡ (옥탑층)

기본 설비: 기본적인 냉난방 설비, 위생 및 급배수 설비 갖춤.

기타: 2024년 3분기 건물 외벽 수선 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 포천시 일동면 기산리 "일동버스터미널" 남서측에 소재하며, 주변은 근린생활시설 등이 위치한 상업지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 종합적으로 고려할 때 교통 상황은 양호합니다. 대상 물건 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 현황 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도 지역: 도시지역, 일반상업지역

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2016년 10월 5일 접수된 개성인삼농업협동조합의 근저당권 (을5, 을1)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상의 권리는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권총액

등기부채권 총액: 741,208,234원 (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 포함)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이한샘

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025년 5월 22일

확정일자: 2025년 8월 22일

배당신고일자: 2025년 8월 20일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 전정옥

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2025년 8월 28일

확정일자: 2025년 8월 28일

배당신고일자: 2025년 8월 26일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 최은복

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2023년 12월 13일

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 최은주

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2022년 12월 13일

확정일자: 2025년 8월 27일

배당신고일자: 2025년 8월 27일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

상기 임차인들의 총 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 일동버스터미널 인근의 상업지대에 위치하여 유동인구 및 접근성이 비교적 양호한 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 일동버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 기타: 현재 검색된 정보만으로는 특별한 혐오시설이나 기피시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 상권 분석을 위해서는 현장 방문 및 주변 지역 상세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일동버스터미널을 중심으로 한 상업시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

자가용 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통으로는 시외버스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 포함

옥탑층에 소재한 제시외 건물 (㉠, ㉡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 법적 분쟁이나 철거 등 추가적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역 내 일반상업지역에 해당하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 최은복 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 배당을 받지 못할 경우 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포천시 일동면 상업지대에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설로, 일동버스터미널 인근에 있어 기본적인 상업 활동 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 건물은 비교적 오래되었으나 외벽 수선 이력이 있으며, 제시외 건물이 포함되어 있어 추가 활용 가능성을 검토할 수 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 제시외 건물, 토지 이용 제한, 임차인 관련 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일동버스터미널 인근 상업지역이라는 입지적 장점.

* 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(옥탑층)의 활용 가능성 검토.

* 낙찰자 인수 부담이 없는 권리 관계.

* 주변 개발 계획 또는 향후 상권 활성화 가능성 파악 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,115,206,000원입니다. 본 물건은 여러 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없고, 인수하는 보증금도 없어 권리관계는 명확합니다. 제시외 건물 포함 매각과 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 8억 9천만원 ~ 10억 4백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.