나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72734 [1] 경기도 양주시 옥정동 964-7 퍼스트프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '옥정중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 양주 신도시(옥정)택지지구로 중소규모의 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 근린공원 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건내 제2층 제204호, 제205호, 제206호, 제207호로서
(사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 석재패널 붙임
내벽 : 벽지 및 일부 타일
창호 ; 새시 창호임.

이용상태

본 건 구분건물(기호 1~4)은 집합건축물대장상 각각 구분된 호이나, 현황은 호별 경계벽을 제거하여 근린생활시설(일반음식점, 상호:장어명가 철원막국수)로 일괄 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서 상업용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 25m, 서측 및 남측으로 각각 로폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록전체가 일반음식점으로 일괄 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72734 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 964-7 퍼스트프라자 2층 204호 (신주소: 경기도 양주시 옥정동로7가길 18)

용도: 근린상가 (현재 일반음식점)

감정가: 1,598,000,000원

토지면적: 407.69㎡ (약 123.30평)

건물면적: 440.82㎡ (약 133.40평) - (2층 204호, 205호, 206호, 207호 일괄)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김재원)

사용승인일: 2019년 11월 22일

건축구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '옥정중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 양주 신도시(옥정) 택지지구로, 중소규모의 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설, 근린공원 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 동측으로 폭 약 25m, 서측 및 남측으로 각각 폭 약 15m 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 18일 접수된 의정부농업협동조합의 근저당권(채권액 1,020,000,000원)입니다. 이를 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 1,020,000,000원

* 강제경매 개시 결정: 채권자 김재원, 채권액 168,542,465원, 접수일 2025년 7월 16일.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 후 명시된 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이충희

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2025년 1월 23일

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 상업용 건물의 건부지로 이용 중이며, 주위는 신도시 택지지구로서 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다. 현재는 4개 호실(204호, 205호, 206호, 207호)이 경계벽 제거 후 '장어명가 철원막국수'라는 상호로 일반음식점으로 일괄 이용 중입니다. 주변 아파트 단지의 풍부한 배후 수요와 함께 택지개발지구 내 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 옥정중학교, 양주 시립도서관 등이 인근에 위치하며, 다수의 아파트 단지와 상업 시설, 공원이 조성되어 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 이충희는 대항력이 없으므로 보증금 회수에 문제는 없을 것으로 보이나, 계약 내용 및 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 일괄 매각: 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 4개 호실이 일괄 이용 중인 만큼, 명도 시 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 부동산 강제 경매: 채무 불이행으로 인한 강제 경매이므로, 채무 규모 및 채권자/채무자 간의 추가적인 채권 관계 등은 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 향후 개발 및 규제: 준주거지역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있으나, 지구단위계획구역 내 세부 규제 사항은 관련 부서(균형발전정책과)에 문의하여 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

양주 신도시 옥정지구 내에 위치한 일반음식점 용도의 상가 건물로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 철근콘크리트 구조입니다. 주변 아파트 단지 및 신도시 개발 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인은 명도 리스크를 낮춰줍니다. 다만, 일괄 매각 대상이므로 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 신도시 지역 내 상가로, 장기적인 시세 상승 기대.

* 기존 운영 중인 일반음식점(장어명가 철원막국수)의 영업권 승계 또는 업종 전환을 통한 추가 수익 창출 가능성.

* 택지개발지구 및 준주거지역이라는 입지적 이점.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 보증금이 없으므로 감정가(1,598,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 신도시 개발 지역의 특성 및 상권의 성장 가능성을 감안할 때, 적정 낙찰가율을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.