나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72770 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 ""의정부중앙초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 업무시설, 상업시설 등이 밀집되어 있는 상업지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장 및 의정부 경전철 '의정부중앙역'이 소재하고 있어 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제3층 302호로서(사용승인일:2022.01.05)

외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72770 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 3층302호

* 건물명: 혜성루첸리

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인일: 2022년 01월 05일

* 총 층수: 16층

* 해당 층: 3층

* 감정가: 140,000,000원

* 토지 면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

* 건물 면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 의정부중앙초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 상업시설 등이 밀집된 상업지대로서 기본적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 의정부 경전철 '의정부중앙역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 대로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(경전철, 호국로)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 07월 16일 접수된 주택도시보증공사 신청의 강제경매 개시결정(갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(민연주)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 146,000,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자 2022년 08월 05일, 확정일자 2022년 07월 13일입니다.

* 등기부등본 상 을1구의 주택임차권(권리자: 민연주, 금액: 146,000,000원)이 말소 등기되었습니다.

* 본건에 대한 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항:

* 물건명세서 상, 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 민연주의 보증금반환채권을 양수하였으며, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 2026년 06월 26일자로 제출하였습니다.

* 이에 따라, 경매로 인한 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 판단됩니다. 총 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 기타 권리사항: 소유권이전(갑4), 소유권이전2번신탁등기말소(갑3) 등의 권리 내역이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.4. 상권분석

* 위치: 의정부시 의정부동의 중심 상업지역에 위치하여 오피스텔, 업무시설, 상업시설이 밀집된 지역입니다.

* 주변 시설: 의정부중앙초등학교가 인접해 있으며, 의정부중앙역(경전철)을 통한 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다양한 상업시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 양호합니다.

* 시세 동향:

* 본건과 유사한 혜성루첸리 오피스텔의 최근 매매가는 1억 4천만원대(2022년 10월 기준)로 파악됩니다.

* 의정부동 지역의 20평대 오피스텔 매매가는 1억 1천만원에서 2억 1천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 신축 건물(2022년 사용승인)임을 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 정보:

* 인근 지역(의정부시 자일동)에 약 10km 이내 거리에 쓰레기 소각장 시설이 위치하나, 해당 시설은 지하화 및 공원 조성 등 주민 친화적인 방향으로 추진되고 있으며, 본건과는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 직접적인 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 의정부경전철 의정부중앙역, 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 남측으로 넓은 도로와 접해 있어 차량 이용도 용이합니다.

* 교육: 의정부중앙초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 주변에 다양한 상업, 업무, 편의시설 이용이 편리합니다. 대형 백화점 등도 가까운 거리에 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험은 크게 완화되었으나, HUG의 최종 변제 여부 및 관련 절차에 따른 미미한 불확실성은 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발이나 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 면적(22.08㎡)이 작아 임대 수익률이나 향후 매각 시 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 의정부시 중심 상업지대에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함으로써 임차인 관련 위험 부담이 거의 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가 1억 4천만원은 현재 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 보이며, 소형 오피스텔로서 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자자에게 관심을 가질 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 의정부중앙역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 실거래가 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 1천만원 ~ 2억 1천만원까지 분포되어 있습니다.

* 혜성루첸리 자체의 최근 매매가는 1억 4천만원대로 확인됩니다.

* 건물 연식, 입지, 대항력 있는 임차인의 부담 없음 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 유사 오피스텔의 최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 현재 시장 가치는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 예상됩니다.

* 따라서, 낙찰가율 100%~110% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가: 154,000,000원 ~ 168,000,000원 (본 물건의 감정가는 140,000,000원이므로, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준으로 제안)

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황 및 추가적인 정보 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.