나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72691 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 37-1 자연애 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 ""장흥면 행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하
며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상7층 건내 제4층 402호로서,
외벽: 벽돌 쌓기 마감 등.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(일영지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경72691 (1) 의정부지방법원 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72691 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 37-1 자연애 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

토지면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

토지 지분: 36.989㎡ (약 11.19평)

건물면적: 71.41㎡ (약 21.60평)

건물 지분: 71.408㎡ (약 21.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.1. 1. 아파트 면적 정보

본 아파트는 전용면적 71.41㎡ (약 21.60평)입니다.

건축물대장상 건물 총 연면적(1997.5㎡) 및 총 세대수(24세대)를 고려할 때, 분양면적은 약 83.23㎡ (약 25.18평)으로 추정됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면 행정복지센터" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 북서측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(일영지구), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2021.10.27, 231,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약

* 갑3: 박상순 - 소유권이전2번신탁등기말소 (2021.10.27)

* 갑4: 김수희 - 소유권이전 (매매, 2021.10.27)

* 을1: 신한은행 - 근저당권 (231,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 - 임의경매 (212,552,171원, 2025.07.16)

* 채권 총액 (등기부상): 231,000,000원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 인수 여부 및 보증금 액수 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 장흥면 일영리 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 장흥면 행정복지센터가 인근에 위치하여 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

* 교육시설: 장흥초등학교, 장흥중학교, 장흥고등학교 등이 인근에 위치하나, 차량 이동이 필요합니다.

* 의료시설: 장흥면 내 의원급 의료기관 및 양주시립 양주병원 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 장흥면 행정복지센터, 소규모 상점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 북서측 8m, 동측 6m 포장도로에 접하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

* 지역 규제: 가축사육제한구역 및 성장관리권역 등 관련 법규로 인한 건축 및 토지 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 소재의 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 준주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않아 이에 대한 철저한 조사가 필요하며, 관련 법규 및 유동화 물건 특성에 대한 이해가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 양주시 장흥면 지역 내 아파트로서, 지역 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 장흥면 행정복지센터 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정평가액(307,000,000원)을 기준으로, 시장 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 307,000,000원을 기준점으로 삼되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계 미상으로 인한 인수 부담 가능성을 최우선적으로 고려하여 입찰가에서 차감하거나, 명도 관련 예상 비용을 산정해야 합니다.

* 주변 시세: 유사 물건의 최근 거래 사례 및 유사 아파트의 현재 시세를 면밀히 조사하여 실질적인 시장 가치를 파악해야 합니다.

* 낙찰 경쟁률: 과거 본 물건 또는 인근 물건의 낙찰가율을 참고하여 적정 수준의 경쟁률을 예측하고 입찰가에 반영해야 합니다.

* 건물 상태 및 관리 상태: 현장 방문을 통해 건물 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 점검하고, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건 특성: 관련 절차 및 소요 시간 등을 확인하고 입찰 전략에 반영해야 합니다.

인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 확인 없이는 절대적인 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 따라서 정확한 현황 파악 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.