나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12793 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 244-101 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 ""신묵초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활
시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장, 지하철역 (먹골역, 7호선)이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지이며, 주거용 건부지임.
토지의 일부는 현황 도로임. (후면 지적도 참고)

인접 도로상태

서측으로 노폭 약3m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 (연와조 평스라브지붕) 2층 건물로서
외벽: 벽돌쌓기 마감 등.
창호: 목재창호, 샷시창호 등.

이용상태

공부상 다가구용 단독주택(5가구)임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

제시외물건이 소재함. (후면 건물개황도 및 사진용지 참고)

공부상 옥탑이 물탱크로 되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중임.
(후면 건물개황도 및 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12793 (1)

물건종별: 다가구주택

감정가: 846,508,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 면적

토지면적: 133.90㎡ (약 40.48평)

건물면적: 200.76㎡ (약 60.73평)

건물 제시외면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 신묵초등학교 북측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 교육시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세장형의 주거용 건부지임.

토지의 일부는 현황 도로로 이용 중임.

서측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 소유권은 진인규에서 진석두로 이전(증여)되었음.

말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 더라이즈대부주식회사의 근저당권(52,000,000원)임.

현재 경매는 2025년 6월 30일 접수된 유한회사의 강제경매(15,543,303원)에 의해 진행 중임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 존재하지 않으며, 해당 권리들은 경매 완료 후 말소될 예정임.

3.2. 임차인현황

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 없음, 2022년 5월 26일 전입, 2022년 5월 3일 확정일자, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 47,000,000원, 차임 없음, 2025년 5월 15일 전입, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 360,000원, 1998년 1월 3일 전입, 대항력 있음.

* 임 : 보증금 90,000,000원, 차임 없음, 2015년 5월 15일 전입, 대항력 있음.

* 참고: 물건명세서상 '대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음'이라는 기재가 있어, 추가적인 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다. 해당 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

* 참고: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 법적 의무는 없을 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우 추가적인 변제 부담이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택가에 위치하나, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

지하철 7호선 먹골역 인근으로 상업시설 및 유동인구가 다소 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신묵초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

대중교통(버스, 지하철 7호선 먹골역) 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 좋음.

주거지 인근으로 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능함.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

제시외 건물(11.90㎡)이 포함 매각되므로, 이에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 함.

토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 이에 따른 토지 사용 및 권리 행사에 제약이 있을 수 있음.

다양한 토지이용계획 및 제한상태(가축사육제한, 대공방어협조구역 등)가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있음.

6.2. 물리적 리스크

건축물 현황상 옥탑이 주거용으로 이용 중이나 공부상 물탱크로 되어 있어, 이에 대한 원상복구 또는 용도 변경 관련 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 임대차 리스크

대항력 있는 임차인(유 , 임 )이 존재하며, 이들의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 차액을 인수해야 할 위험이 있음.

(주: '인수 보증금 합계: 0원'이 명시되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 여전히 잠재적 부담으로 작용할 수 있음.)

임대관계가 미상인 가구가 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 묵동에 위치한 다가구주택으로, 지하철 7호선 역세권에 인접하여 교통이 편리함.

신묵초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 우수함.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 토지 일부의 현황 도로 이용, 제시외 건물 포함 매각 등 복합적인 권리 및 물건상의 이슈가 있어 철저한 사전 조사가 요구됨.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 문제와 제시외 건물, 현황 도로 부분에 대한 면밀한 분석이 필수적임.

8. 투자 포인트

지하철 7호선 먹골역 역세권에 위치한 입지적 장점을 가짐.

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 분석하여 재입찰 시 기회로 활용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 846,508,000원

특별매각조건: 최저매각가격의 20% 보증금

주요 인수 위험: 대항력 있는 임차인 보증금 (유 5,000,000원 + 임 90,000,000원 = 총 95,000,000원). '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없으나, 배당 순위에 따라 전액 회수되지 못할 경우 추가 부담 발생 가능성 있음.

제시외 건물, 현황 도로 등 추가적인 위험 요소 고려.

재매각 물건인 점을 감안하여, 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요함.

현재 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험은 잠재적 리스크로 간주하고, 일반적인 경매 투자 고려사항(시장 상황, 수익률 기대치 등)을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

구체적인 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 물건의 정확한 명도 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

예상 입찰가는 감정가 대비 70%~85% 수준에서 신중하게 접근하며, 대항력 있는 임차인 리스크를 고려하여 보수적으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.