나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12801 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1505 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "솔샘고등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 계단을 통해서 진출입이 가능한 상태로, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건 내 제지층 현관문 표시 우측 101호 및 좌측 102호로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건 기호(가) 및 기호(나)는 구분소유적공유 주택으로 이용중임. < 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자루형 형태의 토지로, 주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 계단(791-1506(도))을 통해서 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 사실조회서상 첨부 도면 및 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 791-1505에 소재하며, "솔샘고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지는 계단을 통해 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남동측으로는 인접 토지(791-1506번지)의 계단을 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 지분 이전 등기가 존재하며, 2025년 7월 2일 접수된 배금순 외 1인 명의의 강제경매개시결정(2025타경12801)이 말소기준권리입니다. 해당 강제경매개시결정에 따른 채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 강성용, 보증금: 90,000,000원, 전입일자: 2023-10-15, 배당신고일자: 2025-09-03, 대항력: 있음

* 임차인: 김지욱, 보증금: 170,000,000원, 전입일자: 2019-03-18, 배당신고일자: 2025-09-10, 대항력: 있음

* 임차인: 김진혁(공유자), 보증금: 0원, 전입일자: 2014-03-26, 대항력: 있음

* 임차인: 서울주택도시개발공사(입주자 맹선자), 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2022-07-27, 확정일자: 2022-07-25, 배당신고일자: 2025-08-22, 대항력: 있음

* 임차인: 배금순, 보증금: 50,000,000원, 전입일자: 2021-06-25, 확정일자: 2021-06-25, 대항력: 있음

* 임차인: 양성민, 보증금: 85,000,000원, 전입일자: 2022-10-24, 확정일자: 2022-10-17, 배당신고일자: 2025-07-25, 대항력: 있음

총 임차인 보증금 합계는 495,000,000원입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차에서의 최종 결과와 관련될 수 있으며, 실제 인수 여부는 배당표 확정 시 반드시 확인해야 합니다. 본 건은 지분매각이므로, 매수인은 해당 지분만을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 용도

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

"솔샘고등학교"가 북동측 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유관계

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각입니다. 매수인은 공유자로서 소유권을 취득하게 되며, 이는 향후 재산권 행사나 처분에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 또한, "구분소유적 공유관계"로 본 경매 절차에서 구분소유적 공유관계의 구분건물인 지층 우측 101호 및 좌측 102호의 적정 대지권을 포함하여 매각됩니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 이들의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 총 임차 보증금이 감정가를 크게 초과하므로, 잔여 보증금 인수액 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

건물면적 외 31.02㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 권리관계를 추가로 확인해야 합니다.

6.4. 사실확인 미비

감정평가서 상 현장 확인 시 이해관계인의 폐문 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여, 첨부된 도면 및 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 이용 상황과 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 유의해야 합니다. 임대 관계 또한 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다가구주택의 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 솔샘고등학교 인근에 위치하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액이 감정가를 상회하는 점, 또한 지분매각으로 인한 공유 관계 등은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 제시외 건물 포함 및 현장 확인 미비 등도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강북구 미아동 소재 주거지 내 물건입니다.

* 구분소유적 공유 관계에서 특정 구분건물(지층 101호, 102호)의 대지권과 함께 매각되는 점을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건은 지분 매각이며, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 클 것으로 예상됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 부분이므로, 입찰 시에는 낙찰 후 인수하게 될 보증금을 반드시 고려해야 합니다. 본 예상 입찰가는 감정가 대비 지분 비율 및 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 참고용이며, 실제 인수해야 할 보증금을 제외한 금액입니다.

9.2. 예상 금액 (참고용)

감정가: 188,217,000원

토지 지분율: 약 33.14% (56.0066㎡ / 169.00㎡)

건물 지분율: 약 33.33% (66.62㎡ / 199.89㎡)

지분 감정가 추정치: 약 62,000,000원 ~ 63,000,000원

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 56,000,000원 (단, 실제 인수 보증금은 별도 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.