나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51779 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철8호선 ""장지역"" 북서측 인근에 위치하며,
인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하는
등 제반 대중교통상황이 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층건내 제14층 제1407호로서,
외 벽 : 석재외장재 붙임, 모르타르위 페인트 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측ㆍ남서측ㆍ북동측으로 광대로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 618 : 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도
로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(
2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술) (2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지 <유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구
역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51779 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 204동 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.

3.1. 2. 면적

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

토지 지분: 4.69㎡ (약 1.42평)

건물 지분: 24.58㎡ (약 7.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.

3.1. 3. 건물 상세

본건은 파크하비오 단지 내 송파파크하비오푸르지오 204동에 위치합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 19층 건물 중 일부입니다.

전유부상으로는 13층 1302호로 기재되어 있으나, 본건 주소지는 3층 302호로 확인되어 상세 확인이 필요합니다.

총괄표제부에 따르면 파크하비오 단지는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 판매시설 등 복합 용도로 이루어져 있습니다.

2.

3.2. 입지조건

2.

3.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로서 주위 환경은 양호합니다.

주변으로 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등이 건부지로 이용 중입니다.

2.

3.2. 2. 교통

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 광대로가 개설되어 있습니다.

2.

3.2. 3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가대상은 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 한정됩니다.

2.

3.3. 권리분석

2.

3.3. 1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

현재 등기부상 소유권이전(갑4)이 있으며, 그 외 신탁등기 말소(갑3) 기록이 있습니다.

말소기준권리는 2025년 7월 15일 접수된 강제경매(갑5)입니다.

등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

2.

3.3. 2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

임차인: 채* (한국주택금융공사)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 7일

확정일자: 2022년 10월 18일

배당신고일자: 2024년 11월 8일

대항력: 있음

임차인 보증금 인수 여부: 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당을 통해 전부 변제받는다는 전제 하에 계산된 것으로 보이며, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

2.

3.3. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 7월 15일 접수된 강제경매(갑5)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

토지 을구 1번 지상권설정등기(2016년 9월 30일 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

주택임차권등기(을1, 2024년 11월 8일 접수)는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

2.

3.4. 상권분석

2.

3.4. 1. 주변 상권 특성

본건은 서울 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 장지역 역세권입니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 대규모 주상복합단지 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상권입니다.

장지역 주변으로 NC백화점, 가든파이브 등 대형 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

2.

3.4. 2. 최근 실거래가 분석

최근 (2026년 5월) 파크하비오 단지 내 유사 면적 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

48. 96㎡ 면적의 경우 45,000만원(15층) 및 46,000만원(18층)에 거래되었습니다.

47. 04㎡ 면적의 경우 42,400만원(3층)에 거래되었습니다.

이는 평당 약 9,000만원 이상 수준의 시세로 분석됩니다.

본건 건물면적 24.58㎡(약 7.44평)는 상기 실거래가와 면적 차이가 크므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 감정가 201,000,000원 (약 8,177만원/㎡)은 최근 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

2.

3.5. 생활정보

2.

3.5. 1. 주거 편의성

지하철 8호선 장지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 학교가 소재(상대보호구역)하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

2.

3.5. 2. 주변 시설

장지역 인근으로 가든파이브, NC백화점 등 대형 쇼핑몰이 위치합니다.

업무시설 밀집 지역으로 직주근접성이 좋습니다.

문정동 법조타운과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

2.

3.6. 잠재적 리스크

2.

3.6. 1. 권리상 리스크

선순위 주택임차인 채*가 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

토지에 설정된 지상권설정등기(을구 1번)가 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 지상권의 내용 및 가치를 면밀히 파악해야 합니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소입니다.

2.

3.6. 2. 기타 리스크

본건의 전유부상 층수(13층)와 주소지 층수(3층) 간 불일치가 존재하여, 현장 방문 및 소유자/관리주체 확인이 필요합니다.

실거래가로 제시된 면적(약 47-48㎡)과 본건 면적(24.58㎡)의 차이가 커, 시장가치 판단 시 면적별 시세 차이를 고려해야 합니다.

2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 아파트 용도로만 제한되므로 오피스텔 용도에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다 (확인 필요).

2.

3.7. 종합 의견

본건은 송파구 문정동의 장지역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

업무시설 및 상업시설이 밀집한 지역으로 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

다만, 말소되지 않는 토지 지상권설정등기와 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

이러한 권리 관계를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 감정가 대비 저평가된 가치를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

특히, 토지 지상권의 정확한 내용과 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

2.

3.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 8호선 장지역 도보 이용 가능.

배후수요: 풍부한 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역.

단지 내 인프라: 파크하비오 대규모 단지의 부대시설 및 편의시설 이용 가능.

시세 대비 잠재력: 감정가(201,000,000원) 대비 실거래가 수준을 고려할 때, 권리관계 해소 시 시세차익 기대 가능.

개발 호재: 문정동 일대의 지속적인 개발 및 인프라 확충 기대.

2.

3.9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

주요 인수 권리: 토지 지상권설정등기, 임차인 보증금 잔액 인수 가능성

종합적으로 고려했을 때, 본건은 상당한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 토지 지상권의 존속 및 인수 의무는 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 인수 부담이 될 수 있는 권리들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 감정가를 기준으로 권리 인수 비용 및 발생 가능한 추가 부담금을 산정한 후, 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

본건의 잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가를 감정가 범위 하단 또는 그 이하로 보수적으로 산정하는 것을 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.