나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51781 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문현초등학교""서측 인근에 위치(송파대로 111)
하며, 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔 등이 밀집되어 형성되어 있으며,
인근 간선도로변으로 각종 점포 및 상가와 근린생활시설등이 위치하고, 근거리에 각급
학교와 관공서, 근린공원, 가락시장 등이 입지하고 있어 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내버스정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치하고 지하철역
(문정역,장지역/ 8호선)이 도보로 약 5~6분 거리에 위치하여 일반대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건(사용승인일:2016.09.29) 중 12층 1205호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재타일 치장 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

12층 1205호: 오피스텔
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비, 지하주차장, 열병합지역난방
설비 기타 오피스텔관련 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형 평지로서 아파트 및 오피스텔, 숙박시설, 상가 등 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 10차선의 송파대로에 접하고, 북측으로 왕복 10차선의 새말로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024
-11-01)<교육환경보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51781 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 12층1205호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.69㎡ (약 1.42평)

건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

건물지분: 24.58㎡ (약 7.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동

동/호수: 204동 12층 1205호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2016년 09월 29일

총층수: 19층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문현초등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔 등이 밀집되어 형성되어 있습니다. 인근 간선도로변으로는 각종 점포 및 상가와 근린생활시설이 위치하고 있으며, 근거리에는 각급 학교, 관공서, 근린공원, 가락시장 등이 입지하여 제반 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 8호선 문정역 및 장지역이 도보로 약 5~6분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 서울동부지방법원의 가압류 결정(2024카단50481)

등기부채권 총액: 358,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사 (성 )

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 02월 28일

확정일자: 2023년 02월 10일

배당신고일자: 2024년 11월 28일

대항력: 있음

등기부상 말소 여부: 인수

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 02월 06일 접수된 강상균 외 1인의 가압류(권리금액 160,000,000원)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 아래 권리는 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지 별도등기: 을구 순위번호 1번 지상권설정등기(2016.9.30.)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 주택임차권: 을구 1번 성 외 1인(2024.11.28. 접수)의 주택임차권은 배당에서 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접지 및 인근 도로 대비 가장형의 평지로서 아파트, 오피스텔, 숙박시설, 상가 등 건부지로 이용 중입니다. 단지 동측으로 왕복 10차선의 송파대로, 북측으로 왕복 10차선의 새말로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 의한 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근으로 문현초등학교를 비롯한 각급 학교가 위치하며, 관공서, 근린공원, 가락시장 등이 근거리에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재경보 설비, 지하주차장, 열병합 지역난방 설비 등 오피스텔 관련 일반적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

본 건은 매각으로 인해 말소되지 않는 토지 지상권설정등기 및 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 존재합니다. 특히, 토지 지상권은 매수인이 직접 인수하여 관리해야 하는 중대한 부담이 될 수 있으며, 임차인 성 의 보증금 198,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

집합건축물대장상 현황과 실제 이용 상태가 상이할 수 있으며, 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권 오피스텔로 입지 및 교통 여건이 우수하며, 최근 시세도 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 토지 별도등기(지상권)와 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 매수인이 부담해야 할 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 이러한 권리 인수 부담이 실제 매수인의 총 투자 비용 및 수익성에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 송파구 입지 및 역세권 프리미엄

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능

* 최근 매매 사례로 본 시세 안정성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 파크하비오 오피스텔의 47~49㎡ 면적대는 4억 2천 4백만원에서 4억 6천만원 수준에서 거래되고 있습니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 901만원에서 940만원 수준입니다. 본 건의 건물 면적인 24.58㎡에 적용 시, 순수한 시장 가치는 약 2억 2천 2백만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권설정등기 및 대항력 있는 임차인(보증금 1억 9천 8백만원)의 보증금 잔액 인수 위험이 존재합니다. 특히 토지 지상권은 상당한 부담이 될 수 있으며, 임차인 보증금까지 고려하면 실제 매수인의 총 지출액은 입찰가에 인수되는 금액을 합한 금액이 됩니다.

이러한 막대한 인수 부담을 고려할 때, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 감정가(2억 2천만원) 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

정밀한 권리 분석 및 인수되는 지상권의 구체적인 내용, 임차인 배당 현황 확인이 필수적이나, 현 시점에서의 일반적인 투자 분석으로는 총 투입 비용을 고려했을 때, 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 인수 부담, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.