나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51789 [1] 서울특별시 성동구 용답동 238-2 오르세오피스텔 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""장안평중고차매매시장"" 동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 장한평역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제2층 제207호로서,

외벽 : 석재부임 및 복합판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 12m 내외, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 계약일자: 2022년 7월 4일
임차보증금: 금225,000,000원
임차권자: 박서희

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박서희)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51789 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 성동구 용답동 238-2 오르세오피스텔 2층207호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 토지면적

10. 73㎡ (약 3.24평)

1.5. 건물면적

42. 30㎡ (약 12.80평)

1.6. 감정평가액

200,000,000원

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 건물정보

* 준공년도: 2011년

* 층수: 본건 2층 (총 12층)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동에 소재하며, "장안평중고차매매시장" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 상가지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 서측으로 약 12m, 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

2023년 4월 11일 강동구(서울특별시)의 압류 (갑7)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 표기되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 통상적인 경매 절차에서는 해당 물건의 권리 관계상 인수되는 권리가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (예: 을5 주택임차권, 갑8~갑15 등)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(박 ), 보증금 225,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 7일

* 배당신고일자: 2024년 3월 21일

3.4. 2.대항력 유무 및 배당 현황

본 임차인은 대항력이 없습니다. HUG는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 3.특이사항 (확약서)

주택도시보증공사(양도 전 임차인 박서희)로부터 2026년 6월 19일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 특성

본건은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서, 오피스텔의 주거 수요와 인근 상업 시설의 이용 수요가 공존하는 지역입니다.

4.2. 주요 시설 및 업종

인근에 장안평중고차매매시장이 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통 편의성

지하철 5호선 장한평역이 도보 이용 가능 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

5.2. 생활 편의시설

상가지대로서 통상적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등)은 주변에서 쉽게 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계의 복잡성

임차인 박서희(HUG)의 대항력이 없고 확약서가 제출되어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상되나, 권리관계에 대한 최종적인 법적 판단 및 경매 절차에서의 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. HUG 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 문구가 있으나, 이는 채권자인 HUG의 담보권 행사와 관련된 내용으로 보이며, 본건 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 명도 관련 잠재적 어려움

임차인이 대항력을 포기하고 확약서를 제출하였으나, 통상적인 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두고 입찰에 임해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건 서울특별시 성동구 용답동 소재 오르세오피스텔 207호는 서울의 주요 상업 및 교통 요지에 위치하고 있으며, 건물 상태 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 상실하고 명도에 동의하는 확약서를 제출하여, 명도 관련 리스크가 현저히 낮다는 점입니다. 권리 관계도 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 추이와 감정가를 면밀히 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 최적의 입지: 서울 성동구, 지하철역 인근, 상업지역 내 위치.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인의 확약서 제출로 명도 리스크 최소화.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸 예정.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획 및 시세 상승 여력 보유 가능성.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 15,500만원 (35㎡, 9층)

* 2025년 9월: 17,700만원 (35㎡, 9층)

* 2026년 5월: 15,000만원 (35㎡, 8층)

본 건물의 전용면적은 42.30㎡ (약 12.8평)으로, JSON의 `excluUseAr` (35㎡)과 차이가 있습니다. 이를 감안하여 42.30㎡ 기준 시세를 역산하면 다음과 같습니다.

* 2024년 1월 기준: 약 187,371,429원

* 2025년 9월 기준: 약 213,257,143원

* 2026년 5월 기준: 약 180,714,286원

현재 시점(2026년 7월)을 고려할 때, 가장 최근 거래가인 2026년 5월의 1억 5천만원 (35㎡)이 시세의 하단부를 형성하는 지표로 보입니다. 이를 42.30㎡ 기준으로 환산하면 약 1억 8천만원 수준입니다. 2025년 9월의 1억 7천 7백만원 (35㎡) 거래가는 약 2억 1천만원 수준으로, 시세의 상단을 보여줍니다. 따라서 본 건물의 현재 시세는 대략 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 2억원으로, 현재 시세 범위와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 요인

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음, 확약서 제출)

* 권리 인수 부담: 없음

* 명도 용이성: 높음 (최대 장점)

* 시장 동향: 최근 거래가는 시세 변동성을 나타내고 있으나, 권리 상 문제가 없는 점을 고려할 때 경쟁 입찰이 예상됩니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 범위

명도 및 권리 관계가 확실하고, 최근 거래가를 반영하여 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다. 시세 하단부인 1억 8천만원에서 시세 상단부인 2억 1천만원 사이의 금액을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 1억 8천 5백만원 ~ 2억 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.