나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51704 [1] 서울특별시 은평구 구산동 26-35 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""서울 예일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 다세대주택 5층 중 4층 401호로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수성페인트 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 화제경보기, 도시가스개별난방, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 등고평탄하며 공동주택 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51704 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 26-35 4층401호

* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 4층 401호

* 건축년도: 2001년

* 토지면적: 43.23㎡ (약 13.08평)

* 토지지분: 43.23㎡ (약 13.08평)

* 건물면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 건물지분: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 감정가: 394,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "서울 예일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9. 미추홀새마을금고 근저당권 (접수일자 2020-11-06)

* 인수되는 권리:

* 을10. 차 주택임차권 (접수일자 2024-08-14, 권리자: 차 )

* 임대차보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2020-08-05

* 확정일자: 2020-07-06

* 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 추가로 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을9(근저당), 갑4(압류), 갑5(강제경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 435,200,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 은평구 구산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 다양한 형태의 주택이 혼재하여 지역 커뮤니티 형성에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 서울 예일초등학교가 인접해 있어 통학이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 임차인의 전입일자(2020.08.05) 및 확정일자(2020.07.06)가 말소기준권리(2020.11.06.)보다 선순위이나, 등기부상 해당 임차권이 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 그 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 직접 부담해야 하므로 총 매입 비용이 높아질 수 있습니다.

* 건축년도(2001년)를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링 수요와 관련된 사항을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 결정적인 권리 분석상의 이슈입니다.

* 따라서 본 물건은 권리 인수 부담을 충분히 인지한 상태에서 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 건물 노후도 개선 시 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 394,000,000원입니다.

* 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 230,000,000원입니다.

* 따라서, 실제 매수인이 부담하게 되는 최대 금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 이를 고려하여, 매수인의 총 지출 비용이 감정가를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 잠재적 매수인의 최대 부담 가능 금액 = 감정가 - 인수 보증금

* 394,000,000원 - 230,000,000원 = 164,000,000원

* 최신 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택(2026년 5월 거래 기준)은 면적에 따라 약 8,800만원 (24.74㎡)에서 11,500만원 (37.02㎡) 수준으로 거래되었습니다. 본 물건(84.32㎡)은 면적이 더 크고 건축년도가 중간 수준(2001년)임을 감안할 때, 감정가 3.94억원은 현재 시세 대비 높은 수준일 가능성도 있습니다.

* 그러나 감정가를 적정 시장 가치로 가정하고, 인수 보증금을 차감했을 때의 최대 입찰 가능 금액은 164,000,000원입니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 으로 제안합니다.

* 이 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금을 고려한 것으로, 낙찰 후 총 지출 금액은 입찰가 외에 230,000,000원의 보증금(전액 또는 잔액)을 추가로 부담해야 함을 반드시 유념해야 합니다. 실제 투자 결정 시에는 정확한 시세 조사, 물건 상태 확인, 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.