나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51699 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지초등학교"" 남서측 인근에 위치하였으며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일 2019.10.07.)
외벽 : 치장석 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51699 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 6층604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 12.55㎡ (약 3.8평)

* 토지지분: 12.55㎡ (약 3.8평)

* 건물면적: 32.09㎡ (약 9.7평)

* 건물지분: 32.09㎡ (약 9.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 명지초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 학교, 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 주요 시설로는 홍은1동 주민센터, 서울한성병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 3호선 녹번역이 도보 약 10~15분 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 본건은 2019년 10월 7일 사용 승인된 비교적 신축 건물의 6층에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 소유권보존, 신탁말소, 공유자전부이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있으며, 말소기준권리인 서울특별시 서대문구의 압류(2023.06.19. 접수)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 900,000원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 293,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.05.06, 확정일자 2022.03.28, 배당신고일자 2024.05.10, 대항력 없음.

* 상기 임차인 이은샘은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정인 권리입니다. '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 임차인 이은샘 및 임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰자가 부담할 임차보증금은 0원입니다.

* 본건 등기부채권 총액은 1,572,900,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 서울 서대문구 홍은동 지역은 주거 밀집 지역으로서 배후 수요가 풍부합니다.

* 오피스텔 외에도 소매점, 다세대주택 등의 용도로 건축되어 지역 내 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 명지초등학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 지역 주민들의 꾸준한 이용이 예상됩니다.

* 지하철 3호선 녹번역 접근성과 대로변 도로망을 통해 서울 시내 주요 상권으로의 연계가 가능합니다.

* 다만, 대규모 복합 상업 시설과는 다소 거리가 있어, 해당 지역 자체의 상권 규모는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 명지초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 홍은1동 주민센터, 서울한성병원 등 공공 및 의료 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 도심형 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 관련 사항: 임차인 이은샘의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각의 조건으로 명시되어 있어, 잔금 납부 및 권리 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 경매 진행 중 다른 담보 물건의 결과에 따라 본건 경매 절차에 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에서 법적 제한이 따를 수 있습니다.

* 본건은 건물 준공(2019.10.07)된 지 얼마 되지 않아 건물 노후도는 낮으나, 내부 이용 상태 및 마감재 등에 대한 현황 조사가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며 관리비 부담이 적습니다.

* 서울 서대문구 홍은동이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 명지초등학교 인근의 주거 환경과 함께, 녹번역 및 대로변 접근성을 갖춘 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 인수되는 보증금이 없으며, 권리관계가 매각으로 소멸되는 경매 물건입니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기라는 특수 물건 정보가 존재하나, 이는 적절한 절차를 통해 해소될 수 있는 부분으로 판단됩니다.

* 이러한 조건을 충족할 경우, 권리 관계가 소멸되는 안전한 경매 물건으로서 임대 수익 및 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 32.09㎡(약 9.7평)의 오피스텔로, 서울 서대문구 홍은동 디에이원파크 오피스텔의 현재 시세는 유사 면적(전용 30~35㎡) 기준 2억 5천만원에서 2억 9천만원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 278,000,000원으로, 현 시세 범위 내에 있으며, 신축 건물이라는 점을 고려하면 합리적인 수준입니다.

* 주변 지역의 꾸준한 주거 수요와 양호한 교통 및 생활 편의시설을 감안할 때, 향후 안정적인 임대 수익과 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 인수되는 임차보증금이 없으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건입니다 (단, HUG 관련 조건 충족 시).

* 현재 감정가 278,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추천 입찰가 범위: 2억 5천 5백만원 ~ 2억 7천 5백만원

* 상기 금액은 현 시세, 권리 관계, HUG 관련 조건 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.