나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11007 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제102동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11007 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제102동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11007
• 주소: 서울특별시 강서구 공항대로7라길 22 웰스캐슬, 제102동 제2층 제202호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11007 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로7라길 22 웰스캐슬, 제102동 제2층 제202호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 255,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11007 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11007 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제102동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

건물면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 지하철 5호선 송정역 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(송정역, 공항시장역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로는 약 8m 도로, 북서측으로는 인접지를 통한 약 4m 포장로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 석재 외장재로 마감되었으며, 창호는 새시로 되어 있습니다. 건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특히, 임차인 김미영의 주택임차권이 승계된 주택도시보증공사와 관련된 특이사항이 있습니다. 매각 시 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 매각 조건의 이행이 필요함을 의미합니다. 또한, '대항력있는임차인'의 존재 가능성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항도 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 강서구 공항동 일대는 주거 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 지하철 5호선 송정역과 공항시장역이 인근에 위치하여 교통 요충지로서의 이점을 가집니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

지하철 5호선 송정역과 공항시장역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 다른 지역으로의 이동이 편리합니다. 인근 버스 정류장을 통한 광역 및 시내버스 이용도 가능합니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다. 특히 공항 관련 구역 설정은 공항 이용 및 주변 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는임차인' 존재 여부와 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각입니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주어야 하는 조건 이행 의무가 있습니다. 따라서, 임차인과의 관계 및 보증금 정산 관련 사항을 철저히 확인하고, HUG와의 협의 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 토지이용계획상 공항 관련 구역 및 기타 제한사항들도 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 지하철역이 인근에 위치한 편리한 교통망과 주거 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 다세대주택으로서 소형 면적을 갖추고 있어 1인 가구나 소규모 가구에게 적합할 수 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경이라는 권리 관계의 복잡성과 명확한 확인이 필요한 부분들이 존재합니다. 이러한 특이사항들을 면밀히 분석하고, 관련 절차를 이해한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.10. 투자 포인트

- 편리한 대중교통망: 지하철 5호선 송정역, 공항시장역 인근으로 교통이 편리합니다.

- 주거 밀집 지역: 단독, 다세대 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

- 소형 면적: 38.22㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

- 향후 개발 가능성: 공항 인근 지역으로서의 잠재적 개발 가치 및 도시계획상 변경 가능성도 장기적 관점에서 지켜볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 시설과의 인접성으로 인해 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 수평표면구역(공항)에 해당되어 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계