나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11037 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-19 더제이캐슬 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11037 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-19 더제이캐슬 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11037
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로44길 11 더제이캐슬, 제5층 제501호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11037 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로44길 11 더제이캐슬, 제5층 제501호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부동산 강제경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11037 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-19 더제이캐슬 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

토지 지분: 14.883㎡ (약 4.50평)

건물면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

건물 지분: 23.505㎡ (약 7.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 존재.

주의사항: 임차인 윤주희의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 "화곡역"이 도보 약 10분 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

건물의 구조: 2020년 9월 7일 사용 승인된 철근콘크리트 평지붕 6층 건물 중 5층 501호이며, 외벽은 치장벽돌, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용 상태: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태: 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본 건 남서측으로 폭 약 6미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

공부와의 차이: 건축물대장 및 토지대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능합니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발합니다. 또한, "우장초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히, 임차인 윤주희의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 되는 조건일 수 있으나, 정확한 내용은 말소기준권리 및 배당 현황 등을 면밀히 추가 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 다양한 형태의 주택과 상업 시설이 혼재되어 있습니다. "더제이캐슬" 건물 자체는 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설로 이용될 수 있는 구조를 가지고 있습니다. 5층에 위치한 본 물건은 주거용으로 주로 활용될 것으로 보이며, 상권 분석 시 주변의 근린생활시설 및 상업 시설 현황을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 공개된 정보만으로는 상세한 상권 분석에 한계가 있습니다.

1.6. 생활 정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 우장초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 지하철 5호선 화곡역이 도보 약 10분 거리에 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다. 주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. (예: 최근 개장한 화곡6동 주민센터에는 헬스장, 작은 도서관 등 다양한 편의 시설이 있습니다).

1.7. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 임차인이 존재하며, HUG 인수 조건 변경 및 임차권 말소 조건이 명시되어 있으나, 세부적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 토지 이용 계획 및 제한: 본 건은 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서는 화곡동 24-19 주변에 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나, 넓은 의미의 혐오시설(예: 일부 지역의 소각 시설 등)은 지역에 따라 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통망과 교육 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 화곡역이 도보 거리에 있어 서울 시내 접근성이 뛰어나며, 우장초등학교가 인근에 있어 주거 만족도를 높일 수 있습니다. 감정가는 2억 3천만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 매수인이 부담해야 할 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 복합적인 토지이용계획상 제약이 따를 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지 : 서울 강서구 화곡동이라는 입지 자체만으로도 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 화곡역 역세권이며, 우장초등학교 인근으로 주거 가치가 높습니다.

2. 가격 : 감정가 2억 3천만원은 해당 지역의 시세와 비교하여 경쟁력이 있는지 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. 조건부 인수 : 임차인 관련 주의사항을 면밀히 분석하여, 보증금 인수 부담이 없거나 최소화될 수 있다면 투자 메리트가 높아집니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자는 반드시 권리 분석, 현장 답사, 주변 시세 조사 등 추가적인 전문가의 조언을 받아 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

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