나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11018 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제4층 제411호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11018 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제4층 제411호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11018
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31, 신영메트로시티 제4층 제411호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11018 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31, 신영메트로시티 제4층 제411호 | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 213,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11018 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11018 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제4층 제411호

용도: 오피스텔

감정가: 267,000,000원

토지면적: 7.48㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.48㎡ (약 2.26평)

건물면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

건물지분: 25.79㎡ (약 7.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제411호

사용승인일: 2021년 11월 22일 (준신축 오피스텔)

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심)

기타 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 서울시흥초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 수도권 지하철 1호선 금천구청역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 신안산선 시흥사거리역 개통(예정) 시 교통 환경은 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 '대항력있는 임차인' 및 '선순위 임차권'의 존재입니다. 특히, 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임대차 관계를 승계하거나 해결해야 할 책임이 있음을 의미하며, HUG와의 협의 및 보증금 반환 문제에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG 관련 절차나 조건에 변동이 있었음을 시사하므로, 입찰 전 HUG에 직접 해당 내용을 확인해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥동 일대는 주거 시설과 근린 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 금천구청역을 중심으로 상업 기능이 발달해 있으며, 주변에 다수의 오피스텔과 주택 단지가 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다. 오피스텔 밀집 지역에 속하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 공급량 또한 상당할 것으로 보입니다. 또한, 마리오아울렛과 같은 대형 쇼핑 시설과 다양한 생활 편의 시설이 인접해 있어 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

건축물대장 상 건축물 현황도, 외관, 탐문 조사 등을 통해 파악한 결과, 건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다. 2021년 11월에 사용승인된 신축급 건물으로, 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일이 최근이므로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에는 서울시흥초등학교가 있으며, 금천구청역 인근으로 다양한 식당, 카페, 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'과 '선순위 임차권'으로 인한 법적, 금전적 문제 발생 가능성입니다. HUG가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 명도 및 보증금 관련 분쟁이 예상될 수 있습니다. 임대 관계가 현재 미상이라는 점 또한 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 금천구 시흥동 888-14번지 일대에 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았으나, 부동산 거래 시에는 항상 주변 환경 및 잠재적 혐오 시설의 존재 여부를 다각적으로 검토해야 합니다. (금천구청역 인근에 소방서 신설 관련 지역 주민 갈등 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음).

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로서 준수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 명확한 권리 분석과 후속 조치가 필요한 부분입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 해결하고, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 진행할 수 있다면, 비교적 낮은 투자 비용으로 시세 차익이나 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 임대 관계 확인 및 HUG와의 적극적인 소통이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔이라는 점과 금천구청역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로, 임차인 및 HUG 관련 권리 문제를 깔끔하게 정리할 경우, 시세 대비 합리적인 금액으로 매입하여 임대 수익을 창출하거나 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 준신축 오피스텔의 경우, 안정적인 임대 수요를 바탕으로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 보증금 및 명도 관련 협의, HUG와의 인수 조건 상세 확인을 선행하는 것이 중요합니다.

법원 정보

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