나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11014 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 ""까치산역"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 ""까치산역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제3층 제304호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11014 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제3층 제304호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

353,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

토지 지분: 21.03632㎡ (약 6.36평)

건물 면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물 지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축 정보

건물명: LA HOME

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

본 물건 층수: 3층

준공년도: 2021년 11월 29일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로 상태

물건지 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 (가압류, 주택도시보증공사, 2024-09-09)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 갑1 (김정훈, 2021-12-08)

* 소유권이전: 갑2 (김성한, 2022-02-28)

* 주택임차권: 을3 (손혜진, 2024-01-16, 말소 예정)

* 강제경매: 갑4 (주택도시보증공사, 2025-07-17, 말소 예정)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

없음.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(손혜진)

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

3.6. 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 임차인 손 은 대항력이 없으나, 보증금 액수가 크므로 인수되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

3.7. 등기부채권 총액

345,000,000원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

해당 물건지는 주거지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* "더원" (2019년 건축, 19.98㎡): 2026년 7월 21,600만원 거래

* "(504-114)" (1986년 건축, 37.44㎡): 2026년 7월 15,000만원 거래

* "시원그린빌(1014-11)" (2002년 건축, 37.56㎡): 2026년 7월 16,000만원 거래

4.3. 본 물건과의 비교

본 물건은 2019년 준공된 "LA HOME"으로, 비교 대상 중 "더원"과 건축 연도가 유사합니다. 하지만 본 물건의 전용면적(29.78㎡)은 "더원"(19.98㎡)보다 넓습니다.

4.4. 현재 시세 추정

비교적 신축인 점과 주변 시세를 고려할 때, 감정가 353,000,000원은 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2, 5호선 "까치산역"을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

인근에 화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.4. 의료시설

까치산역 인근에 삼성화곡소아청소년과의원, 까치산내과의원 등 다양한 의원 및 병원이 위치해 있습니다.

5.5. 주변 환경

해당 지역은 주택가와 상업시설이 혼합된 곳으로, 까치산 근린공원이 인접해 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 손 의 대항력은 없으나, 3억 3천 5백만원이라는 큰 보증금 규모는 향후 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 매각 조건으로 보증금 잔액 반환 청구권을 포기한다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

2019년 준공으로 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역적 요인

화곡동 일대는 빌라 밀집 지역으로, 일부 지역에서는 주차 문제, 좁은 도로, 소방시설 부족 등이 이슈가 될 수 있습니다. 또한, 김포공항 인근이라 고도제한 규제가 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 마곡지구 등 강서구 일대에 대한 기피시설 집중 논란이 있었습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

지하철 2, 5호선 "까치산역"을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권입니다.

7.2. 신축 건물

2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 건물이어서 향후 가치 상승 및 관리 측면에서 유리합니다.

7.3. 권리관계 명확

말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리관계가 깨끗합니다.

7.4. 인수 부담 없음

임차인에게 보증금 인수 부담이 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없으며, 비교적 신축 건물이라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이라는 특수성과 큰 규모의 임차 보증금은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 신축 빌라 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 353,000,000원

주변 신축 빌라 시세 (2019년식, 19.98㎡ 기준) 216,000,000원과 본 물건 면적(29.78㎡)을 비교 시, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 보수적인 관점에서 320,000,000원 ~ 340,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.