나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11031 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""지하철9호선 증미역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건 내 제10층 제1003호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11031 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제10층 제1003호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

* 토지지분: 14.03㎡ (약 4.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

* 건물지분: 33㎡ (약 9.98평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경, 공동담보

* 감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 본건 북측으로 외곽공도와 접함.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019-06-27, 주식회사성현

* 소유권이전: 2019-07-31, 김승찬 (매매 금292,000,000원)

* 주택임차권: 2023-06-22 (말소), 박건 (권리금액 300,000,000원, 전입일자: 2021-9-24, 확정일자: 2021-8-17)

* 압류: 2022-12-07 (말소), 의정부세무서장 (말소기준권리)

* 압류: 2025-06-16 (말소), 강서구(서울특별시)

* 강제경매: 2025-07-18 (말소), 한국주택금융공사 (권리금액: 369,976,857원)

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 : G ( GUARDOGIORGIA )

* 보증금 : 0원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2024-12-27

* 확정일자 :

* 배당신고일자 :

* 대항력 : 없음

* 비고 :

* 임차인 : 한국주택금융공사

* 보증금 : 300,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2021-09-24

* 확정일자 : 2021-08-17

* 배당신고일자 : 2023-06-22

* 대항력 : 없음

* 비고 :

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 의정부세무서장의 압류(2022.12.07.) 보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 진행 시 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정임. 특별매각조건에 명시된 임차인 관련 사항을 반드시 확인해야 하며, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 건축물 표제부 요약:

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 해당 호수: 지상 10층 제1003호

* 전유 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

* 건축 허가일: 2018-02-12, 사용승인일: 2019-06-26

* 최근 매매 정보 (JSON 기반, 2026년 5월 12일):

* 거래 금액: 250,000,000원

* 전용 면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

* 해당 층수: 8층

* 거래 형태: 중개거래

* 시세 분석:

* 본건(10층, 33㎡)의 감정가는 309,000,000원임.

* 최근 실거래 사례(8층, 33.43㎡)는 250,000,000원에 거래되었으며, 이는 감정가 대비 약 19% 낮은 수준임.

* 본건이 8층보다 높은 10층에 위치하므로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으나, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재하므로 신중한 접근이 필요함.

* 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 지역 내에서의 경쟁력 및 임대 수요 등을 추가적으로 파악해야 함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 지하철 9호선 증미역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계:

* '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황상 'GUARDOGIORGIA' 및 '한국주택금융공사' 모두 대항력이 없는 것으로 명시되어 있음.

* 특별매각조건에서 "임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이 명시되어 있어, 매수인이 임대차 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨.

* 그럼에도 불구하고, 임대차 계약의 상세 내용 및 명도 관련 예상되는 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획법규에 의한 제한을 받고 있음. 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급 오피스텔로, 지하철 9호선 증미역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편임.

* 건물은 2019년 준공되어 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있음.

* 권리분석상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단되나, 특별매각조건에 따른 임차인 관련 절차를 주의 깊게 확인해야 함.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 신중하게 판단해야 하며, 복잡한 토지이용계획은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 증미역 역세권 입지로 출퇴근이 용이하며, 주변 지역의 꾸준한 수요 기대.

* 준공 5년차의 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 거주 편의성이 우수할 것으로 예상됨.

* 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명도 리스크를 줄여줄 수 있음.

* 현재 시세 및 감정가의 차이를 고려하여 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 309,000,000원

* 최근 실거래가 (8층, 33.43㎡, 2026년 5월 12일): 250,000,000원

* 본건: 10층, 33㎡

* 분석:

* 최근 실거래가가 감정가보다 약 59,000,000원 낮게 형성되어 있어, 감정가대로 입찰하기에는 부담이 있음.

* 본건이 10층으로 8층보다 높은 층수임을 감안하면, 실거래가 250,000,000원보다는 높게 평가될 수 있음.

* 인수할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 특별매각조건에 따른 명도 절차 및 예상 비용을 고려해야 함.

* 투자 목적(시세차익, 임대수익) 및 현재 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

* 최근 실거래가를 기준으로, 층수 프리미엄을 고려하여 감정가 하회 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 제안 입찰가: 270,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.