나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11032 [1] 서울특별시 강서구 가양동 1498 강서한강자이타워 제5층 제에이516호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 양천항교역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 양천향교역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 지하2층건 내 제5층 제에이516호로서
외벽: 외장석재, 강화유리 마감 등
창호: 샷시창호.

이용상태

산업시설(업무)이며 내부를 2개호(516-1호, 516-2호)로 구획하여 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 가장형의 평지로 지식산업센터의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 양천로와 접하고, 남동측으로 양천로55길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24).)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11032 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 강서구 가양동 1498 강서한강자이타워 제5층 제에이516호

(신 주소: 서울특별시 강서구 양천로 401, 제5층 제에이516호)

2.3. 용도

지식산업센터 (업무시설)

2.4. 감정가

1,300,000,000원

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산 임의경매

2.7. 면적

* 토지면적: 57.57㎡ (약 17.4평)

* 건물면적: 149.14㎡ (약 45.1평)

2.8. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 15층 건물 중 제5층 제에이516호

* 사용승인일: 2013년 06월 07일

* 내외부 마감: 외벽 - 외장석재, 강화유리 등. 창호 - 샷시창호.

2.9. 특이사항

유동화물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 가양동에 소재하며, 지하철 9호선 양천향교역에서 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 9호선 양천향교역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3.3. 도로 관계

본건은 남서측으로 대로2류인 양천로, 남동측으로 중로1류인 양천로55길과 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 절대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 11월 25일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권개요: 없음).

4.4. 임차인 현황

* 임차인 1: ㈜미래파워텍 대표 이호선 (이 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 사업일자: 2024-08-06

* 확정일자: 2025-10-14

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 임차인 2: ㈜포스디운 대표 정영관 (정 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 사업일자: 2021-05-04

* 확정일자: 2025-10-15

* 배당신고일자: 2025-10-16

* 대항력: 없음

4.5. 인수 보증금

인수되는 임차인 보증금은 합계 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 가양동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다수의 근린생활시설과 중소규모의 업무 및 공장 시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 지식산업센터로서의 배후 수요를 확보하는 데 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 사업체 현황

건물 내부는 지식산업센터 용도로, 제516-1호와 제516-2호 두 개 호실로 구획하여 업무용으로 이용 중입니다. 이는 동일 면적 대비 다수의 사업체를 유치할 수 있는 유연성을 제공합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

지하철 9호선 양천향교역이 도보 거리에 위치하며, 주요 도로인 양천로와 인접하여 차량을 통한 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6.2. 편의 및 부대시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 건물 자체적으로도 승강기, 급배수, 소방 설비 등 업무 수행에 필요한 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.3. 주변 환경

대규모 아파트 단지가 인근에 위치하여 배후 수요가 탄탄하며, 다양한 업종의 중소규모 사업체들이 혼재하여 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공법상 제한사항

본건 토지에는 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강 관련 시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7.2. 공실 위험

지식산업센터의 특성상 경기 변동이나 지역 내 공급량 증가에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다. 임대 수익을 기대하는 투자자는 철저한 시장 분석이 필요합니다.

7.3. 내부 이용 상태

내부가 2개 호실로 구획되어 이용 중이므로, 인수 후 용도 변경이나 재구획 시 추가적인 인테리어 및 설비 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

7.4. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생하는 채권에 의해 진행될 수 있습니다. 다만, 본건 권리 분석상으로는 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동에 위치한 지식산업센터로, 지하철 9호선 양천향교역과 가까워 교통이 편리하고 주변에 상업 및 업무 시설이 혼재하여 입지 조건이 양호합니다. 건물 구조 및 설비 상태도 업무용으로 적합하며, 권리 분석상 인수할 권리 없이 명도 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 다수의 공법상 제한사항이 존재하며, 유동화 물건이라는 특성을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 지역 내 시세 및 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토한 후 투자를 결정하는 것이 바람직합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

* 구획 활용성: 내부가 2개 호실로 분할되어 있어, 다양한 업무 목적에 맞게 활용도를 높일 수 있습니다.

* 편리한 주차: 건물 내에 옥내 및 옥외 주차 공간이 마련되어 있어 업무 편의성을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,300,000,000원입니다.

임차인 보증금 중 인수분은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.