나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10995 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 716-1 한서빌라 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10995 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 716-1 한서빌라 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10995
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로45라길 55-25 한서빌라, 제4층 제401호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10995 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로45라길 55-25 한서빌라, 제4층 제401호 | 감정가: 299,232,000원 | 최저가: 191,509,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10995 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10995 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 716-1 한서빌라 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 299,232,000 원

토지면적: 26.72㎡ (약 8.08평)

토지 지분율: 2672

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 63.95㎡ (약 19.34평)

건물 지분율: 6395

건물 제시외면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 영OOOOOOOO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, 지하철 5호선 우장산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. [cite:Provided] 주위로는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 중소형 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. [cite:Provided] 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:Provided, 4] 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 편리합니다. 또한, 내발산동 지역에는 여러 공원들이 분포되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 주소지 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:Based on search result analysis]

1.3. 권리분석

본건은 채권자 영OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. [cite:Provided] 소유자이자 채무자인 신OO의 채무 불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다. [cite:Provided] 등기부상 전세권자 박OO이 존재하나, 임대관계는 미상인 것으로 파악되었습니다. [cite:Provided, 5] 이는 향후 낙찰자의 명도 및 권리 관계에 있어 중요한 검토 사항이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 내발산동 지역은 우장산역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 지하철 5호선 역세권이라는 지리적 이점과 함께 다양한 형태의 주거 시설 및 근린 상업 시설이 공존하고 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다. 주변에는 신축 빌라 및 아파트 단지 개발이 이루어지고 있어 지역의 활성화를 기대해 볼 수 있습니다. 교육 시설(초등학교, 중학교, 고등학교 등)이 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에도 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조의 다세대주택으로, 2002년 12월 18일 사용 승인을 받았습니다. [cite:Provided] 건물은 총 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 그중 제4층 제401호입니다. [cite:Provided] 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니, 베란다 등으로 이용 중에 있습니다. [cite:Provided] 외벽은 드라이비트 및 벽돌 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다. [cite:Provided] 설비로는 도시가스에 의한 개별난방 시스템과 위생 설비, 급배수 시설 등이 갖추어져 있습니다. [cite:Provided]

1.6. 잠재적 리스크

본건 건물 현황도상 베란다 부분에 제시외 건물(기호㉠)이 소재하는 점은 유의해야 합니다. [cite:Provided, 5] 이는 건축법상 이행강제금 부과 또는 철거나 원상복구 등의 시정명령 대상이 될 수 있어, 경매 참여 시 면밀한 사전 확인이 필요합니다. [cite:Provided, 5] 또한, 등기부상 전세권자 박OO의 존재와 임대관계 미상 정보는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 지연을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다. [cite:Provided, 5] 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite:Provided] 건물이 2002년 준공되어 연식이 20년 이상 경과함에 따라, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다. [cite:Provided]

1.7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5호선 우장산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. [cite:Provided, 2, 4, 10] 주거지로서의 기본적인 요건은 충족하고 있으며, 주변 편의시설과 학교 등이 근접하여 실거주 목적 또는 임대 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 다만, 제시외 건물로 인한 행정 제재 가능성과 미확인된 임대 관계는 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. [cite:Provided, 5] 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친다면, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

우장산역(5호선) 역세권이라는 점은 본건의 가장 큰 투자 포인트입니다. 꾸준한 수요가 예상되는 지역으로, 향후 시세 상승 여력을 기대해볼 수 있습니다. 다세대주택으로서 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 제시외 건물 문제 및 전세권 문제 해결 시 보유 가치를 높일 수 있습니다. [cite:Provided, 5] 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계