나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11029 [1] 서울특별시 양천구 목동 713-9 에이앤캐슬 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""대일고등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 내 제3층 제302호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 한국주택금융공사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11029 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 713-9 에이앤캐슬 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (이용상태: 오피스텔)

건축연도: 2018년 (준공 허가 기준)

감정가: 361,000,000원

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.5㎡ (약 6.81평)

건물면적: 56.56㎡ (약 17.11평)

건물지분: 56.56㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 목동에 소재하며, "대일고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 주택임차권 (접수일자 2024-01-10)이 말소기준권리가 될 수 있으나, 이보다 선순위인 갑3 압류 (접수일자 2022-11-22)가 실제 말소기준권리로 작용합니다.

말소 대상 권리: 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑3 압류 (양천구(서울특별시))

* 갑4 압류 (의정부세무서장)

* 을3 주택임차권 (이한석, 2024-01-10 등기, 말소 기재)

* 갑5 강제경매 (한국주택금융공사, 2025-07-18 등기)

인수되는 권리: 상기 말소 대상 권리를 제외하고, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 특히, "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 신청채권자 겸 주택임차권자의 승계인인 한국주택금융공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 500,000원, 차임 900,000원. 대항력 없음.

* 한국주택금융공사: 보증금 325,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-11-08, 확정일자 2021-10-08. 대항력 없음 (매수인에 대한 대항력 포기 확약서 제출).

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 대상 물건이 위치한 건물은 건축물대장상 업무시설 및 다세대주택으로 등재되어 있으며, 실제 이용은 오피스텔로 이루어지고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상가 등이 밀집한 생활 중심지입니다.

최근 거래 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 목동 지역의 다세대주택 또는 오피스텔은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 제곱미터당 약 1,700만원에서 3,400만원 이상의 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 특히, 비교적 신축에 가까운 연식의 소형 유닛(25~28㎡)이 제곱미터당 3,300만원 이상으로 거래되고 있어, 신축급 소형 오피스텔 또는 다세대 주택의 시세가 강세를 보이고 있습니다.

본 건과의 비교: 본 건은 56.56㎡ (약 17.11평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 361,000,000원입니다. 이는 평당 약 21,100,000원 수준으로, 최근 신축급 소형 유닛의 시세(평당 3,300만원 이상)보다는 낮은 편입니다. 이는 본 건의 면적이 비교 대상보다 상대적으로 크기 때문일 수 있으나, 시장의 평가에 따라 향후 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 마트, 은행, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: "대일고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 학군 관련 생활 편의성을 제공합니다.

교통: 주요 도로로의 접근성이 양호하고, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 이는 출퇴근 및 외부 활동에 편리함을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 한국주택금융공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 법적 절차 및 행정 처리가 원활히 진행되는지에 대한 최종 확인이 필요합니다.

이용 용도 혼재: 건축물대장상의 '업무시설, 다세대주택' 표기와 실제 이용상태 '오피스텔' 간의 차이로 인해, 향후 재건축, 리모델링 또는 법규 적용 시 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

시장 변동성: 모든 부동산 투자는 시장 상황의 변동에 따라 가격이 변동될 수 있으며, 이는 본 건에도 해당됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동이라는 우수한 입지에 소재한 다세대주택(오피스텔)으로, 안정적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하며, 특히 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 권리나 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

최근 유사 지역의 신축급 소형 주택 시세와 비교할 때, 본 건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 비교적 넓은 면적과 관련이 있을 수 있으나, 향후 시장의 재평가를 통해 투자 가치가 상승할 수 있는 잠재력이 충분하다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리인수가 가능하며, 인수되는 권리가 없어 투자의 안정성이 높습니다.

우수한 입지 조건: 서울 서남권의 주요 업무 및 주거 중심지인 목동에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 큽니다.

시장 대비 저평가 가능성: 최근 유사 연식 및 면적의 신축급 주택 시세와 비교 시, 감정가가 합리적이거나 오히려 저평가되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

생활 편의성: 우수한 교통망, 다양한 편의시설 및 교육시설 접근성으로 인해 실거주 및 임대 수익 목적 모두에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 361,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식(2016년, 2022년) 및 소형 면적(약 7.86~8.61평)의 오피스텔/다세대주택의 평당 가격은 약 3,370만원에서 3,480만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 면적(약 17.11평)에 이 시세를 단순 적용할 경우, 17.11평 * 3,370만원/평 = 약 57,660만원, 17.11평 * 3,480만원/평 = 약 59,590만원의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

이는 감정가 361,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가가 시장 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 최근 거래 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 약 10% 수준의 상승을 고려한 예상 입찰가로 400,000,000원 을 제시합니다. 이는 향후 시세 상승을 통한 추가 수익을 기대할 수 있는 현실적인 입찰 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.