나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10963 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 861-24 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10963 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 861-24 제1층 제102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10963
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로37길 12-8 한솔빌리지
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10963 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로37길 12-8 한솔빌리지 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 209,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10963 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10963 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 861-24 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.2. 입지조건

본 물건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 서울 서남권의 주요 주거 지역으로, 지하철 5호선 화곡역과 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이 지역은 서울 시내에서도 주택 밀집도가 높은 곳으로, 연립 및 다세대 주택이 밀집한 고밀도 지역의 특성을 보입니다. 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 다양한 업무 단지를 배후로 하는 상권이 형성되어 있으며, 과거에는 강서구를 대표하는 상권 중 하나였으나, 최근 마곡지구 개발과 함께 상권의 중심이 이동하는 양상을 보이고 있습니다. 다양한 편의시설과 생활 기반 시설이 갖추어져 있어 거주 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 심OO입니다. 강제경매는 채무자의 재산을 법원의 강제집행 절차를 통해 현금화하여 채권 회수를 목적으로 합니다. 경매 물건의 권리분석은 낙찰자가 인수하게 되는 권리와 소멸되는 권리를 파악하는 것이 핵심입니다. 말소기준권리(저당권, 근저당, 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등)를 중심으로, 이보다 앞서는 권리는 인수해야 할 가능성이 있고, 이보다 뒤서는 권리는 소멸하는 것이 원칙입니다. 본 건의 경우, 제공된 정보만으로는 권리 관계를 상세히 파악하기 어렵습니다. 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본, 법원 매각물건명세서, 현황조사서 등을 면밀히 검토해야 하며, 특히 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 그 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 화곡역 인근은 다양한 식음료, 의류, 판매 업종의 브랜드들이 입점해 있으며, 배후 세대가 두터워 꾸준한 수요가 있는 편입니다. 과거 강서구의 대표 상권으로 꼽혔으나, 마곡지구 개발 및 강서구청 이전 예정 등으로 인해 상권의 중심이 다소 이동하는 경향을 보입니다. 그럼에도 불구하고, 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 생활 밀착형 업종에 대한 수요는 여전히 존재하며, 상권 내에서 다양한 소비 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 전세사기 여파와 경기 침체 등의 영향으로 일부 상권의 침체 현상도 나타나고 있어, 창업이나 투자 시에는 업종별, 지역별 상세 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 또한, 화곡동 일대는 버스 노선이 다양하게 발달하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주에 편리함이 있습니다. 학군으로는 주변에 화곡초등학교, 등촌중학교 등이 위치하고 있으며, 목동 학원가와도 인접하여 교육 환경을 고려하는 수요층에게도 주목받는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 강제경매로 진행되는 점을 감안할 때, 채권자 외에 다른 권리자들의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특히, 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권, 대항력 있는 임차인 등)가 존재할 경우, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 거주 중인 점유자가 명도를 거부할 경우 명도 소송 등 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간적, 비용적 손실이 발생할 수 있습니다. 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일대는 높은 주택 밀집도로 인해 주차 문제나 소음 등의 생활 불편 요소가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택 물건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 자리하여 교통 접근성이 우수하고, 주변에 다양한 생활 편의 시설과 교육 시설이 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 262,000,000원으로, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격일 가능성이 있습니다. 다만, 강제경매 물건 특성상 권리 관계의 복잡성, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 명도 문제 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 정확한 권리분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 인수 부담이나 명도 관련 위험 요소를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 강서구 화곡동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

1. 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2. 풍부한 생활 인프라: 주변에 다수의 편의시설, 상업 시설, 교육 시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

3. 다세대주택으로서의 활용 가능성: 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 마곡지구 개발 및 주변 지역의 지속적인 도시 발전으로 인해 향후 시세 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 투자 시에는 반드시 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담 및 명도 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

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