나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10939 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 459-11 제2층 제2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2, 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

벽돌조 모임슬래브지붕 2층건 중 제2층 제2호로서,
(사용승인일 : 1990.12.21)

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 폭 약 4~5m 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 대상물건 현황 호별 위치는 집합건축물대장 건축물현황도와 달리 후첨 ""호별배치도"" 표시와 같이 점유 이용 중인 바, 귀 요청 의거 현 점유부분을 기준으로 평가하였습니다.

- 대상물건 내부조사시 건축물현황도와 달리 후첨 ""내부구조도""와 같이 현황 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 대상물건 현장조사시 아래층 호수(현황 102호)에 누수가 있는 것으로 조사되어(아래 호수 소유자 및 임차인 탐문 등) 이를 고려하여 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

경매 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10939 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 부OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 459-11 제2층 제2호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로13아길 90-14)

용도: 다세대주택

건물 구조: 벽돌조 모임슬래브지붕 2층건 중 제2층 제2호

사용승인일: 1990년 12월 21일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 114,000,000원

토지면적: 26.15㎡ (약 7.91평)

토지지분: 26.15㎡ (약 7.91평)

건물면적: 33.93㎡ (약 10.26평)

건물지분: 33.93㎡ (약 10.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신곡초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 압류(교통행정 과-2822) 접수일자 2025년 02월 13일이 말소기준권리로 추정됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 10번 주택임차권 등기(채권금액 198,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 부나성

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 10일

확정일자: 2022년 05월 02일

대항력: 있음

주의: 임차인 부나성 씨는 보증금 198,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록 다수 확인되며, 을구 10번 주택임차권(부나성)이 말소되지 않고 인수되는 권리입니다. 강제경매 개시 결정(채권자: 부나성)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 화곡동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡: 216,000,000원

* 1986년식, 37.44㎡: 150,000,000원

* 2002년식, 37.56㎡: 160,000,000원

본 건의 감정가(114,000,000원)는 주변 시세 대비 낮은 편이나, 인수해야 할 임차인의 보증금(198,000,000원)이 감정가를 초과하는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 시장 동향

화곡동 지역의 다세대 주택 시장은 건물 연식, 면적, 상태 등에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 최근 거래된 사례들을 볼 때, 본 건과 유사한 연식의 주택은 150,000,000원에서 160,000,000원 선에서 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 1990년 12월 21일에 사용 승인된 벽돌조 건물이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 인근 편의시설

주변에 초등학교가 위치하며, 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 부나성 씨의 보증금 198,000,000원 인수입니다. 이 금액은 본 건의 감정가를 초과하며, 경매 낙찰 후에도 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현장 조사 결과, 아래층 호수(현황 102호)에 누수가 있는 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 건물 자체의 누수 문제나 하자 가능성을 고려해야 하며, 향후 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 공항 관련 보호구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 198,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 본 건의 감정가 114,000,000원을 크게 상회하며, 최근 주변 시세보다도 높은 수준입니다. 따라서 낙찰받더라도 상당한 추가 부담이 발생할 수 있어 투자 가치 판단에 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 아래층 누수 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금을 고려해도, 주변 시세 대비 낮은 감정가는 잠재적인 가격 메리트를 제공할 수 있습니다 (단, 총 인수 비용을 고려한 분석 필요).

* 주요 권리(압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸되므로, 임차권 외에는 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점은 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 하는 임차 보증금(198,000,000원)이 감정가(114,000,000원) 및 유사 물건의 시세(150,000,000원 ~ 160,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 낙찰받을 경우 상당한 손실이 예상됩니다. 합리적인 투자를 위해서는 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치보다 낮아야 합니다. 현재 시장 상황과 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 책정해야 하며, 보증금 인수분을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반하여 매우 낮은 금액으로 산정될 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 본 건의 입찰가는 50,000,000원으로 제안합니다. 이 경우 총 인수 비용은 약 248,000,000원(입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 198,000,000원)이 됩니다. 이는 유사 물건의 최근 매매가보다 높은 수준이므로, 추가적인 시장 가치 상승 가능성이나 특수 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.