나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경603 [1] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 지하2층비2바158호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철1호선 ""구로역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 ""구로역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층건 중 제지하2층 제비2바158호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2007.05.11)

외벽 : 복합패널 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 인접 호수와 벽체 구분되어 있지 않은 상태로 경계를 명확하게 구분한 바닥경계 표시 및 건물번호표지 등이 설치되어 있지 않고 대상물건을 포함한 다른 인접 호수 등과 일괄하여 통칭 ""MK 볼링장""으로 시설물을 설치,이용중인 상태로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트), 판매시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복7차선 도로, 남동측으로 왕복3차선 도로, 북서측으로 왕복4차선 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-12-01)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-01)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 대상물건은 인접 호수와 벽체 구분되어 있지 않은 상태로 경계를 명확하게 구분한 바닥경계 표시 및 건물번호표지 등이 설치되어 있지 않고 대상물건을 포함한 다른 인접 호수 등과 일괄하여 통칭 ""MK 볼링장""으로 시설물을 설치,이용중인 상태로 조사되었으나, 집합건축물대장 상 구분 등재되어 있고 건축물대장 및 건축물현황도 등에 따라 각 호 위치와 면적 등이 특정 가능하여 경계벽 복원 등이 용이한 바, 개별 구분소유권 객체로서의 실체를 상실한다고 볼 수 없다고 보이므로(대법원 1999.6.2.자 98마1438결정) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되는 구분소유 물건임을 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 위치 및 경계 등을 재확인 및 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경603 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 지하2층비2바158호

용도: 근린상가

감정가: 40,600,000원

사용승인일: 2007년 05월 11일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층건 중 제지하2층 제비2바158호

2.3. 면적 정보

토지면적: 2.72㎡ (약 0.82평)

토지지분: 2.72㎡ (약 0.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물지분: 8㎡ (약 2.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 1호선 구로역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 건물, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 복합 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량으로 대상 물건 소재 건물까지 진출입이 가능합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있으며 지하철 1호선 구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로 상태

대상 물건의 남서측으로는 왕복 7차선 도로, 남동측으로는 왕복 3차선 도로, 북서측으로는 왕복 4차선 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로1류, 중로2류에 접하며, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 도시계획 및 법률적 제한이 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2007년 10월 05일에 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 인수되는 권리

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

4.3. 말소되는 권리

소유권이전(갑2, 갑3), 근저당권(을1), 압류(갑5, 갑6, 갑8), 가압류(갑9) 등 등기부등본 상의 권리들은 말소기준권리 이하 순위로서 경매 완료 후 소멸될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: MK볼링장

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 173,535,082원입니다.

5. 상권분석

5.1. 현황 이용 상태

현재 대상 물건은 인접 호수와 벽체 구분이 명확하지 않은 상태이며, 바닥 경계 표시나 건물 번호 표지가 설치되어 있지 않습니다. 조사 결과, 본 물건을 포함한 인접 호수들이 일괄하여 "MK 볼링장"으로 시설물을 설치하고 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 집합건축물대장 상 구분 등재되어 있어 개별 구분소유권 객체로서의 실체는 있다고 판단되어 평가되었습니다.

5.2. 주변 상권

구로역 역세권을 중심으로 상업용 건물 및 근린생활시설이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 대중교통 이용

지하철 1호선 구로역을 도보 또는 근거리 버스 환승을 통해 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6.2. 생활 편의시설

물건지 주변의 상업 시설 및 주거 단지로 인해 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (단, 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 협소한 면적

건물 면적이 8.00㎡로 매우 협소하여 단독 사용 시 업종 선택 및 공간 활용에 큰 제약이 따릅니다.

7.2. 현황 이용 상태

현재 인접 호수와 구분 없이 "MK 볼링장"으로 일괄 이용 중인 상태이므로, 추후 개별적인 사용을 위해서는 경계벽 복원 등 별도의 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 인도 과정에서 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

7.3. 임대차 관계

임차인 MK볼링장의 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 후속 절차가 필요합니다.

7.4. 토지 이용 제한

도시계획 상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 건축 또는 이용에 있어 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7.5. 혐오시설 유무

구로역 주변 지역은 상업 및 주거 복합 용도의 중심지로서, 통상적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 현장 조사 시 주변에 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1호선 구로역 역세권에 위치한 신구로자이 나인스에비뉴 내 근린상가입니다. 역과의 접근성은 좋으나, 8㎡라는 매우 작은 전용면적으로 인해 활용 방안이 제한적이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 현재는 인접 호수와 구분 없이 "MK 볼링장"으로 함께 이용되고 있어, 독립적인 구분 소유 물건으로서의 물리적 실체는 있으나 실제 사용 시에는 경계벽 복원 등의 작업이 필요할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 구로역 인근으로 우수한 교통망을 확보하고 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 40,600,000원의 감정가를 바탕으로 소액 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

* 상업지역: 일반상업지역 내 위치하여 향후 상업 활동 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 조사가 필요합니다.

* 실질적인 시장 시세 조사

* 인접 호수 및 유사 물건 거래 사례 비교 분석

* 명도 가능성 및 이에 따른 예상 비용 산정

* 경계벽 복원 등 추가 공사 비용 추정

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 40,600,000원에서 보증금 인수액 0원을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 특히 8㎡의 협소한 면적과 현황 이용 상태를 고려할 때, 실질적인 활용 가치를 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.