나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11016 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(지하철 2·5호선) "" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역
으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선(까치산역)이
소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로써
(사용승인일 : 2021.11.29)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기,
옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로써, 도시형생활주택
(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역
(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11016 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 349,000,000원

토지 지분 면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

전용 면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

사용승인일: 2021년 11월 29일

1.1. 물건 상세정보

건물명: 라홈 (LA HOME)

총층수: 6층 중 6층

구조: 철근콘크리트구조

이용상태: 다세대주택 (방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2025.07.17)

소멸되는 권리:

* 소유권보존 (김정훈, 2021-12-08)

* 소유권이전 (김성한, 2021-12-31)

* 주택임차권 (이서희, 2024-01-17 배당신고, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-17)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 사항 없음)

인수 보증금: 0원

등기부채권 총액: 375,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사(HUG) 보증)

* 보증금: 375,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철 2·5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선(까치산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역임. 까치산역 역세권을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있으며, 주변으로 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 역 주변 상업시설, 마트, 병원 등 이용 편리.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 분포 (구체적인 정보는 추가 조사 필요).

5. 잠재적 리스크

* 특수조건: 임차인(이서희) 및 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 매수인이 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 의미하나, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성은 배제할 수 없음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 제한사항 존재.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 도시지역 내 위치하므로 예측하지 못한 시설의 존재 가능성은 상존함.

6. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 역세권 입지: 지하철 2·5호선 까치산역 역세권으로 교통 편의성이 우수함.

* 무인수 임차보증금: 임차인의 보증금 반환청구권을 인수하지 않으므로, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담 없이 취득 가능함.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합한 전용면적 (약 9평).

7. 종합 의견

본건은 신축 건물인 점, 역세권이라는 입지적 장점, 그리고 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점에서 매력적인 투자 대상으로 판단됨. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 다소 낮게 형성된 점, 공항 및 군사시설 관련 토지이용계획 상 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함. HUG와의 특수 조건이 명확히 이행되는지 확인하는 것이 중요함.

8. 예상 입찰가

감정가: 349,000,000원

최근 실거래가 분석 및 본건의 신축 연차, 층수 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 실거래가 최고가(2억 1천 6백만원)를 기준으로 상향 조정하는 것을 고려해볼 수 있음.

신축 연차와 역세권 프리미엄을 반영하고, 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

따라서, 본 보고서에서는 310,000,000원 수준을 1차 권장 입찰가로 제시함. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음)

9. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* A. 서울 강서구 화곡동 366-36 (2019년 준공, 전용 19.98㎡): 2026년 7월 21일 216,000,000원 거래. (평당 약 10,810,810원)

* B. 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114 (1986년 준공, 전용 37.44㎡): 2026년 7월 16일 150,000,000원 거래. (평당 약 4,006,400원)

* C. 서울 강서구 화곡동 1014-11 (2002년 준공, 전용 37.56㎡): 2026년 7월 02일 160,000,000원 거래. (평당 약 4,259,850원)

본건 (전용 29.87㎡, 2021년 준공)의 감정가는 349,000,000원이며, 평당 약 11,683,000원에 해당함.

가장 유사한 A 거래 사례(2019년 준공)와 비교 시, 본건은 준공 시기가 더 신축이며 층수도 높음. A 거래의 평당가(약 10.81백만원) 대비 본건 감정가 평당가(약 11.68백만원)는 약간 높게 형성되어 있음.

B, C 거래 사례는 준공 연차가 오래되어 직접 비교가 어렵지만, 소형 주택의 경우 감정가와는 괴리가 있는 것으로 보임.

종합적으로, 본건은 신축 건물의 이점을 가지나, 실거래가 추이는 감정가보다 낮게 형성되어 있어 투자 접근 시 감정가보다는 실거래가 수준을 참고하는 것이 합리적임.

10. 면적 환산

본건 전용면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

본건 토지 지분 면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.