나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11052 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(2동) 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11052 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(2동) 제3층 제302호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11052
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로88길 42 세담파크뷰, (2동) 제3층 제302호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11052 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로88길 42 세담파크뷰, (2동) 제3층 제302호 | 감정가: 372,000,000원 | 최저가: 297,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11052 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11052 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(2동) 제3층 제302호

용도: 오피스텔

감정가: 372,000,000원

토지 면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

토지 지분: 20.04㎡ (약 6.06평)

건물 면적: 37.71㎡ (약 11.41평)

건물 지분: 37.71㎡ (약 11.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용 승인일: 2020년 07월 02일

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 ""화곡역""이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 임대차 관계에 대한 주의사항입니다. 본건은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 대항력 존재 여부 및 승계 가능성, 관련 보증금 반환 채권 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 다가구주택과 더불어 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 복합적인 상권 형태를 보입니다. 인근에 학교(화원중학교)가 소재하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역이며, 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 영향 또한 받을 수 있습니다. 3-4m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성은 보통 수준이나, 상업 시설보다는 주거 및 오피스텔 관련 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 11층 중 제3층 제302호에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있으며, 사용 승인일은 2020년 7월 2일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 내부 구조는 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물과 토지의 공부상 현황은 일치하는 것으로 확인됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인한 법적 및 금전적 위험입니다. 임차인과의 명확한 협의 및 절차 진행이 필요하며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

둘째, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재합니다. 본건 토지(기호 1, 2, 3, 4)는 모두 도시지역, 제2종 또는 제3종 일반주거지역에 해당하며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역 등도 확인됩니다.

셋째, 화곡동 지역은 빌라 밀집 지역으로, 주차난이나 교통 체증 등 지역적 특성이 일부 존재할 수 있습니다.

1.7. 주변 시설 조사 (혐오시설)

서울특별시 강서구 화곡동 367-73 일대는 주거 지역과 근린 생활 시설이 혼재된 지역으로, 보고서에 제공된 정보와 일반적인 지역 정보를 종합해 볼 때, 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 지하철 5호선 화곡역과 인접해 있으며, 학교(화원중학교)가 북측에 위치하는 등 주거 및 교육 환경은 비교적 양호한 편으로 파악됩니다.

1.8. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경11052 (1) 물건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 화곡역 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 매우 중요한 권리 관계 이슈가 있으며, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있는 사항들이 존재하므로, 투자 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 : 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 즉시 사용 가능합니다.

* 역세권 인근 : 지하철 5호선 화곡역의 이용이 편리하여 출퇴근 및 교통이 용이합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역 : 학교, 근린생활시설 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 적극적인 권리 분석 필요 : 임차인 대항력 포기 조건부 매각 사항에 대한 면밀한 분석과 해결 방안 마련 시, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 제한 고려 : 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 및 군사시설 보호구역 등의 존재를 인지하고, 장기적인 관점에서 활용 방안을 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계