나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11046 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11046 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11046
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로 665 더에스에스타운, 제6층 제601호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11046 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 665 더에스에스타운, 제6층 제601호 | 감정가: 370,000,000원 | 최저가: 296,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11046 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11046 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택(다세대주택)

감정가: 370,000,000 원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.9㎡ (약 2.09평)

건물면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물지분: 20.79㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 2.입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""염창동 주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 3.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ""등촌역""이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 4.건물 구조 및 상태

건축 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 총 10층 건물 중 본건은 제6층 제601호입니다. 해당 호실은 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

5. 5.이용상태

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.

6. 6.설비내역

개별난방 방식이며 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 설비 및 기본적인 위생 설비 등이 완비되어 있습니다.

7. 7.토지 이용 현황

인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 남서측 및 북동측으로 양천로 및 양천로71길과 접하고 있습니다.

8. 8.토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선 관련 규제가 적용됩니다. (각 법규 및 지역별 상세 내용은 관련 기관 확인 필요)

9. 9.권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite:X]

"임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 임차인이 보증금 반환을 보증한 주택도시보증공사(HUG)에게 매수인에 대한 자신의 대항력(주택을 점유하고 계속 거주할 권리)을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다. 따라서, 해당 임차인이 존재하더라도 낙찰자는 임차인의 대항력을 인수하지 않으므로, 임차인의 보증금 반환 채무를 부담하지 않게 됩니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어주어 보다 안전하게 부동산을 취득할 수 있게 하는 조건입니다. 다만, 실제 매각물건명세서 상의 '비고란'에 해당 조건이 명확히 기재되어 있는지, 그리고 법원이 이를 최종적으로 인용하였는지 여부는 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상으로 명확한 임대차 현황 파악 및 현장 확인이 수반되어야 합니다.

10. 10.상권분석

본 물건이 위치한 염창동은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 인근의 "염창동 주민센터"와 지하철 9호선 "등촌역"은 지역 내 유동인구 확보 및 접근성 향상에 기여하는 주요 시설입니다. 또한, 다양한 소매점, 음식점, 카페 등의 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 편의성이 높으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

11. 11.생활정보

단지 내 또는 인근에 주차 공간이 마련되어 있으며, 승강기, 급배수, 위생 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 도보 거리 내에 버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 출퇴근이 용이하며, 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 일부 거주자들은 남향으로 햇살이 잘 들고 동네가 조용하여 만족감을 표현했습니다. 다만, 일부 건물 노후화로 인한 방음 및 단열 부족, 협소한 주차 공간 등은 고려해야 할 사항입니다.

12. 12.잠재적 리스크

토지이용계획 상의 다양한 제한사항(가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등)은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 명확한 임대차 현황 파악이 선행되어야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

13. 13.종합 의견

본 건은 서울 강서구 염창동의 편리한 교통 환경과 높은 생활 편의성을 갖춘 도시형생활주택입니다. 소형 면적(약 6.29평)으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하며, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 하지만 다양한 개발 제한 사항, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

14. 14.투자 포인트

- 지하철 9호선 등촌역 및 버스 정류장 인근으로 우수한 대중교통 접근성.

- 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

- 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각으로 낙찰자 인수 부담 최소화.

- 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮아 소액 투자 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계