나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10998 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10998 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10998
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72 이도트라움2, 제102동 제5층 제501호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10998 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72 이도트라움2, 제102동 제5층 제501호 | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10998 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10998 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지지분: 19.761㎡ (약 5.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물지분: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018년 11월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제501호

외벽: 치장벽돌 붙임마감 등

창호: PVC 창호 등

토지 이용 현황: 현황 '주거용' 건부지로 이용 중 (4필지 일단)

도로 접근성: 본건 남측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05.~2029.09.09.) 등

공부와의 차이: 집합건축물대장 전유부상 호명칭은 "102-501"로 표기됨.

기타 참고사항: 임대관계 미상.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 가능하며, 도보 약 500미터 내외 거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장도 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 명도 시 임차인과의 관계에서 복잡성이 발생할 수 있음을 시사하며, 매수인은 주택도시보증공사(HUG)의 보증채권과 관련된 임차인의 대항력 포기 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 매각물건명세서 및 현황조사서상의 임차인 관련 내용을 반드시 숙지해야 하며, 명도 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 주거 편의성을 높이고 있습니다.

'까치산역'을 중심으로 한 상권은 역세권의 이점을 활용한 다양한 근린생활시설, 소매점, 음식점 등이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 본건이 위치한 지역은 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2018년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트 구조, 6층 건물 내 5층)으로, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

다만, 본건은 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 시 내부 상태 및 설비 작동 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

인근에 화원중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 명도 관련 리스크입니다. "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 조항은 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 보증금 반환 문제, 임차권 승계 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

둘째, 내부 설비 미확인 리스크입니다. 폐문으로 인한 내부 확인 불가로 인해, 설비 노후화, 파손 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지거래허가구역 지정입니다. 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정된 토지거래허가구역으로, 지목 도로 한정 조건이 붙어 있습니다. 매수 후 잔금 납부 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 신축 건물이라는 장점도 있습니다.

그러나 임차인 관련 대항력 포기조건 매각이라는 중대한 권리상의 변수가 존재하며, 내부 설비 확인이 불가하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리분석과 명도 전략 수립이 선행된다면, 투자가치를 검토해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

교통 편의성: 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 도보 거리로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주거 상품으로서의 가치가 있습니다.

지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 다세대주택 및 아파트 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

지도 검색 결과, 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 일대는 전반적으로 주거 밀집 지역으로 파악되며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 '까치산역'이 위치하며, 주거 및 근린 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계