나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11008 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-1 동양하우징 제102동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11008 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-1 동양하우징 제102동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11008
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로41길 33 동양하우징, 제102동 제4층 제401호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11008 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로41길 33 동양하우징, 제102동 제4층 제401호 | 감정가: 341,000,000원 | 최저가: 272,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 870-1 동양하우징 제102동 제4층 제401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11008 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 2017년 8월 11일에 사용 승인되었습니다.

감정가는 341,000,000원입니다.

토지 면적은 23.16㎡ (약 7.00평)이며, 건물 면적은 38.45㎡ (약 11.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 상세 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호로 구성되어 있습니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.

본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신정초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 주요 시설로는 서울신정초등학교, 화곡중학교, 까치산역 등이 인접해 있으며, 마트, 편의시설, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

등기사항전부증명서상 임차권 등기사항이 있으며, 임차보증금은 375,000,000원, 임대차계약일자는 2022년 1월 12일, 확정일자는 2022년 1월 13일입니다.

또한, 등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있습니다.

매수인은 임차인의 대항력 포기 여부에 따라 임차인의 권리를 인수할 수도, 하지 않을 수도 있습니다. 임차보증금이 감정가보다 높다는 점을 감안할 때, 매수인은 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

지하철 2, 5호선 까치산역이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 서울신정초등학교 등 교육 시설이 가까워 주거 선호도가 높은 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주민들의 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

까치산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

서울신정초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

주변에 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 있으나, 임차보증금이 375,000,000원으로 감정가(341,000,000원)보다 높으므로, 매수인이 임차인의 권리를 인수하게 될 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 협상 내용 및 대항력 포기 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

민간임대주택 등록 여부도 향후 임대 사업 운영 및 매각 시 영향을 미칠 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별히 문제가 될 만한 시설은 검색되지 않았으나, 공항 관련 구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 및 학세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2017년에 건축되어 건물 상태도 비교적 양호한 편입니다. 그러나 높은 임차보증금과 대항력 포기 조건은 매수인이 반드시 명확하게 파악하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 임차인과의 관계, 인수해야 할 부담 등을 정확히 인지하고 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

입지: 지하철 2, 5호선 까치산역과 서울신정초등학교가 인접하여 주거 편의성과 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최근 건축된 건물이라 유지보수 비용이 적게 들 것으로 보입니다.

향후 시세 상승 기대: 강서구 지역 개발 계획 등에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익: 권리 분석을 철저히 하여 인수 부담을 최소화하고 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계