나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10736 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 ""선유도역(9호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주
변은 동류형의 오피스텔, 대단위 아파트단지, 다세대주택, 창고시설 및 로변을 따라 주상용
건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측 인근에 9호선인 선유도역이 소재하며, 인근에 시내버
스정류장이 소재하여 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 내 10층 1001호로서,
사용승인일: 2016.07.29.

외벽: 석재붙임 및 복합판넬 마감 등.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하여 실제 이
용상황은 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 온수 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 평지의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약15미터, 북동측으로 노폭 약4~5미터, 남서측으로 노폭 약6미터 내외
의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,
교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10736 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제10층 제1001호

신주소: 서울특별시 영등포구 양평로28길 11 (양평동6가)

건물명: 펫앤스테이

준공년월: 2016년 7월 29일

총 층수: 지하 2층, 지상 12층

본건 위치: 10층

건축 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

감정가: 293,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 12.02㎡ (약 3.63평)

건물 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

전용 면적 (추정): 19.51㎡ (약 5.90평) - 최근 매매/임대 거래 정보 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리관계

채권자: 이OO (경매 신청)

말소기준권리: 2025년 7월 17일 접수된 이은혜의 강제경매 (갑6)

총 등기부 채권액: 340,307,766원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 ""선유도역(9호선)"" 북서측 인근에 위치함.

주변은 동류형의 오피스텔, 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 창고 시설 및 로변을 따라 주상용 건물 및 근린 상가 등이 혼재된 지역임.

제반 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 9호선 선유도역이 위치함.

다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

본 매각물건은 등기사항전부증명서상 말소기준권리(갑6: 강제경매)보다 선순위에 있는 권리 중 일부가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (이은혜).

인수되는 임차권의 보증금은 296,000,000원이며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 금액임. (단, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우에 한함)

그 외 등기부상 갑구 및 을구의 대부분 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이은혜

보증금: 296,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 10월 7일

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 296,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함. (매각으로 소멸되지 않는 권리)

주의: 보증금 액수가 감정가(293,000,000원)보다 높으므로, 배당 시 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 있으며, 이 경우 매수인은 보증금 전액을 인수하게 될 위험이 있음.

4. 상권분석

본 건물은 선유도역 인근에 위치하여 지하철 이용객 및 주변 주거/업무 단지의 유동인구를 배후로 두고 있음.

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 상권의 활성화 정도는 보통 수준임.

오피스텔 용도로서 임대 수익 창출이 가능하나, 공실률 및 임대료 수준은 주변 시세 및 경쟁 건물 현황에 따라 달라질 수 있음.

5. 생활정보

교통: 지하철 9호선 선유도역 도보 이용 가능, 다수 노선 버스 운행.

편의시설: 인근 대규모 아파트 단지 및 근린 상가 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

자연환경: 선유도공원 등 녹지 공간 접근성이 좋음.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 소재하나, 세부 사항은 교육청 확인 필요 (교육환경보호구역).

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(이은혜)의 보증금(296,000,000원)이 감정가(293,000,000원)를 초과하므로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수하게 되는 부담이 큼.

내부 확인이 불가능하여 실제 이용 상태 및 내부 상태에 대한 확인이 미흡함. 예상치 못한 수리비 또는 이용 제한이 발생할 수 있음.

건축물 토지 이용계획에 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역(한강변) 등 다수의 도시계획법규 및 군사시설보호법 등의 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있음.

주변에 창고 시설이 혼재되어 있어, 특정 시설의 운영 여부에 따라 생활 환경에 영향을 미칠 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 선유도역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 우수한 편임.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하며, 이로 인한 인수 부담이 매우 크다는 점이 최대 리스크임.

내부 확인 불가로 인한 불확실성도 존재하며, 복합적인 규제가 적용되는 지역임.

따라서, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 임차인의 보증금 변제 가능성을 면밀히 파악하고, 추가 비용 발생 여부를 신중하게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

선유도역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대 가능 (잠재적).

주변 녹지 공간(선유도공원 등) 접근성이 좋음.

경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 인수되는 임차 보증금 리스크를 감안해야 함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 아래와 같은 점을 고려하여 산정함.

인수되는 임차인의 보증금 (296,000,000원)이 감정가(293,000,000원)를 초과하며, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 잠재적 금액임.

단, '권리분석' 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 이는 해당 보증금이 배당을 통해 변제되거나, 경매 채권자(이은혜) 본인이 보증금 수령자로 예상되어 낙찰자가 별도로 추가 지급하지 않을 가능성을 시사함. (단, 배당 상황에 따라 달라질 수 있음)

최근 실거래가(2024년 9월) 기준 유사 면적(19.51㎡) 오피스텔이 24,404만원 ~ 24,471만원에 거래됨.

건물의 전용 면적(19.51㎡)과 건물 총 면적(29.26㎡)의 차이, 그리고 감정가(293,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시장 상황과 본 건의 인수 부담 위험을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

상기 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권고함.

특히, 최저 입찰가는 230,000,000원으로 보수적으로 접근하며, 현장 조사 및 권리 분석 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.