나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103400 [1] 서울특별시 관악구 신림동 629-37 라임스빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2019.06.26)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차장
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지(라임스빌)로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 629-37 라임스빌 5층 503호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103400 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 250,000,000원입니다.

토지 면적은 19.61㎡(약 5.93평)이며, 건물 면적은 28.79㎡(약 8.71평)입니다.

토지 및 건물 지분은 각각 19.61㎡, 28.79㎡입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 06월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건지 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

말소기준권리는 2023년 09월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 조봉호 임차인의 주택임차권(2024년 10월 14일 접수, 241,500,000원)이 있습니다.

따라서, 해당 임차권이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 1,520,500,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-18

확정일자: 2020-08-18

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 있음

비고: (1차 보증금 증액분 9,500,000원 포함 시 총 보증금 241,500,000원, 확정일자 2022-10-14)

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-18

확정일자: 2020-08-18

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 있음

비고:

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신림동은 주거 밀집 지역으로, 다수의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변에 학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 예상되며, 각종 상업시설 이용이 용이합니다.

도시형생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

남강중학교가 인근에 위치하며, 관악구 내 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. (상대/절대 정화구역 최종 확인은 동작교육청 문의 필요)

* 주변 환경

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(조 )의 보증금 241,500,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액일 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 강제경매가 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권 존재는 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 단점입니다. 임차인의 보증금 241,500,000원은 감정가 250,000,000원에 육박하거나 초과할 수 있어, 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인의 실질적인 투자금액이 크게 증가하게 됩니다. 복잡한 권리관계와 더불어 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림동 지역은 꾸준한 주거 수요와 함께 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간을 찾는 1인 가구 등의 수요층이 존재할 수 있습니다.

* (리스크 대비) 임차인과의 협상을 통해 인수 부담을 완화할 수 있다면 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 30㎡ 내외)의 다세대주택 매매가는 1억 8천 5백만원(1991년식, 1층)부터 3억 2천만원(2015년식, 6층) 수준입니다. 본건 물건은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 3억 2천만원 이상의 시세를 기대할 수 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 최대 241,500,000원의 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 만약 낙찰가가 감정가인 250,000,000원이라면, 임차인이 배당으로 전혀 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 250,000,000원(낙찰가) + 241,500,000원(인수 보증금) = 491,500,000원에 달하게 됩니다. 이는 주변 시세 3억 2천만원~3억 9천만원을 크게 초과하는 금액입니다.

매수인이 실질적으로 감당할 수 있는 최대 투입 금액은 '(최대 주변 시세) - (인수되는 보증금)'을 고려해야 합니다. 예를 들어, 보증금 241,500,000원을 인수한다고 가정하면, 320,000,000원(시세) - 241,500,000원 = 78,500,000원의 실질 투자 한도를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 부담을 최대한 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성을 보수적으로 반영한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 배당표, 임차인과의 협상 결과, 그리고 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.